Como se compone el precio de un lote en Nordelta

Render de Nordelta con una vista aérea.

Cuando decidimos buscar un lote en Nordelta la cuestión que surge inmediatamente después es... ¿Cual lote compro? Una búsqueda en Zonaprop al momento de este post me dice que hay 1350 terrenos en venta en Nordelta en este momento. Jamas iba a poder ver todos. Hay que empezar a filtrar y descartar. Yo tenía un concepto de cuanto quería pagar por un lote. El dinero que tenía presupuestado para el lote era suficiente para comprar varios de los lotes en venta, pero no todos los lotes en venta tenía un precio competitivo. De hecho, no fue raro encontrar lotes uno al lado del otro las mismas prestaciones pero con diferencias de hasta US$ 30.000 en el precio. Una locura realmente. Hay varios factores que contribuyen al precio del lote:

El barrio

Nordelta tiene casi 20 barrios, algunos mas consolidados que otros. También hay barrios por lanzar donde no hay nada construido. En cada barrio uno va encontrando casas que mas o menos corresponden con el perfil del lote. O sea, es raro encontrar casas gigantes en un barrio con precios accesibles mientras los barrios mas caros no suelen tener casas muy humildes. En ese sentido te ayuda orientar la búsqueda de un lote por el perfil y tamaño de casa que querés construir.

El barrio pone un piso y un techo al precio del lote. En el barrio mas exclusivo, La Isla, no se ve lotes por menos que US$ 300.000 y se puede pagar hasta dos millones de dólares. En Los Tilos, el barrio mas nuevo (todavía no entregado) hay lotes chicos de 450 m² en US$ 50.000 y el lote mas caro está publicado en US$ 200.000 con 770 m² y vista al lago interno. Ni siquiera el lote mas caro llega al precio del mas barato en La Isla. Por eso la elección del barrio está mas o menos guiada por el presupuesto de cada uno.

En mi caso personal quería comprar un lote "medio" del barrio. Los sabios en el mundo del real estate siempre aconsejan eso. No hay que comprar ni el mas caro ni el mas barato en un barrio.

Tamaño del lote

Es uno de los principales factores en el precio. La relación entre el precio del lote y su tamaño es casi 1:1. Un lote que tiene el doble de tamaño que uno al lado va a estar en casi el doble de precio. Aunque ese caso estremo no se ve. Normalmente en un barrio el lote mas grande puede ser hasta 60% mas grande que el mas chico. Hay excepciones por supuesto pero sigue esa regla general en la mayoría de los barrios de Nordelta.

Orientación

La orientación de un lote puede influir en 20-30% en el precio. Todo el mundo busca que el lote da al norte, nordeste o noroeste para tener sol en el fondo de la casa (jardín y pileta) durante todo el día, la mañana o la tarde. Un lote que tiene orientación hacia el sur va salir menos porque la casa haría sombra en su jardín. Cuando uno empieza a ver el plano de los barrios de Nordelta es impresionante como se esforzaron para hacer muy pocos lotes con orientación sur. Saben que esos lotes venden por menos y solo hicieron lotes con esa orientación cuando no quedaba otra opción. 

Vista

La vista tiene mucho que ver con el precio del lote. Un lote interno que no tiene vista se vende a la mitad de precio que un lote que tiene vista al agua. Y no todo agua vale lo mismo. Un lote que tiene vista al lago central puede valer 50-100% mas que un lote que tiene vista a un lago interno o un canal lateral. Lo mismo pasa con lotes que dan al golf o un terreno que está parquizado. Estos lotes pueden salir un 50% mas que un lote interno.

Ubicación del lote y de otros indeseables

Mas alla de la vista, la ubicación también vale. Un lote en el periférico del barrio vale menos que un lote en el centro aunque ambos sean internos y con el mismo tamaño. Y si el lote da al periférico de los límites de Nordelta vale aún menos.

Hay lotes ademas que dan a edificios de departamentos o lotes que están al lado de un terreno donde hay un edificio proyectado a futuro. Aunque no hay nada, el hecho de que en algún momento podría haber un edificio cerca sirve para bajar el precio de lotes linderos en los distintos barrios de Nordelta.