lunes, 6 de octubre de 2014

Bloques de hormigón celular curado en autoclave (HCCA o Retak)

Decidí construir mi casa usando una alternativa al ladrillo cerámico. Elegí los bloques HCCA (más conocido en Argentina como bloques Retak por la empresa que las fabrica). Mas que nada los elegí por su características térmicas. Pero hay otros beneficios también. Son más livianos que los ladrillos cerámicos. Resiste más el agua y ofrecen más aislación acústica. Los bloques se hacen agregando burbujas al hormigón. En este video en inglés se llega a apreciar mucho de como se fabrican y como se usan para construir.

Bloques HCCA y su baja transmitancia térmica

Como dueño de una vivienda me interesa bajar el costo de calefaccionar y refrigerar porque no quiero consumir mucho gas en invierno o electricidad en verano. Por eso es muy importante construir usando materiales que van a mantener la casa bien aislada del exterior. El muro no solo sirve para mantener la lluvia y viento afuera sino también para aislar el ambiente interior del exterior.
Se mide la transmitancia térmica final de una pared o un techo usando el coeficiente K. La forma de calcularlo es sumar todas las resistencias termicas de cada material que va en la pared y tomar la inversa. O sea, un material que resiste el calor o el frío como madera por ejemplo tiene una baja transmitancia y materiales que no resiste nada como el vidrio o acero tiene un alto valor K.
En la Provincia de Buenos Aires la ley 13.059 dice que el valor K de los muros no puede superar K=1,0. Sin embargo no se cumple.


Tipo de muro
(revocado en ambas caras)
Espesor Total
(cm)
Transmitáncia Térmica
K (w/m2 c)
Ladrillo común de 12 cm 15 2,68
Ladrillo hueco de 12 cm 15 1,55
Ladrillo ceramico Klimablock 31 1,0
Muro doble (LH12 + EPS + LH12) 27 0,89
Bloque HCCA 20 cm 22 0,54
Steel framing (sistema EIFS) 15 0,38

Hay un estudio del INTI muy interesante que compara los bloques HCCA con el sistema tradicional de construcción con ladrillos cerámicos y para una lectura más facil y rápido, este documento de un estudiante de arquitectura compara las características térmicas y costos de Retak, un muro de ladrillos doble (llenado con poliestireno expandido EPS), y los bloques Klimablock.

Hormigón celular en Argentina

En nuestro país hormigón celular se comercializa a través de las empresas RetakAirblock y Lika. Retak tiene más tiempo en el mercado y es la marca que más se conoce comercialmente. De hecho si vas al corralón y pedís hormigón celular, tal vez no te van a captar hasta que digas "bloques retak". Es tanto el nivel de desconocimiento en Argentina que mucha gente en el ambiente de la construcción ni sabe de que se trata hormigón celular. Hay importantes diferencias entre estas tres empresas y voy a resumirlas aquí. Otra vez aclaro que estoy hablando desde la punta de vista de un consumidor y no profesional.

Retak

Al ser la empresa más antigua del rubro ya se puede conseguir Retak en cualquier lado. Hasta Easy lo tiene. Hay un amplia gama de accesorios disponible como revoques, mortero, herramientas especializadas, etc. La gente de Retak te vende todo lo que se necesita para levantar las paredes.Además, si tu arquitecto o constructora no conoce mucho de Retak hay capacitaciones y ayuda técnica de la empresa. Para consumidores hay un foro disponible en el sitio de Retak donde se puede hacer preguntas y gente de la empresa responde con consejos. Hay inclusive manuales de construcción que indican como construir en cada situación - casa, edificio, galpón industrial, etc. Ya que es novedoso este producto, uno siente que hay una empresa sólida atrás.
Es importante mencionar también que Retak es el producto mas caro del mercado. Los revoques y accesorios son mucho más caras que otras marcas. Si uno está decidido aprovechar todo el sistema constructivo al pie de la letra de lo que dice el manual constructivo vas a gastar más.

Airblock

Airblock es la empresa nueva en el mercado. La empresa esta instalada desde 2012 mas o menos y como diferencial de Retak fabrica bloques con un encastre incorporado que permite paredes totalmente perfectas. Debido al encastre, no requiere mortero entre bloques (sí requiere entre hiladas) entonces se construye aún más rápido. El encastre no es siempre es una ventaja, puede llegar a molestar para los vanos de las ventanas y puertas.
Cuando hice la cotización de mi casa, los bloques Airblock estaban un 5-10% más baratos que Retak. Aclaro que cotice en dos proveedores distintos ya que no es común que un corralón vende ambos productos.

Lika

Los bloques Lika son un 20% más baratos que Retak y Airblock pero es importante notar que no son curados en autoclave. Es hormigón celular sin el proceso del autoclave. Por eso tiene propiedades distintas a los bloques que sí fueron hechos con el proceso de autoclave. Por eso decidí no usarlos en mi casa.

Rajaduras y fisuras en los bloques

Aunque sus fabricantes dicen que los bloques son portantes y pueden soportar un peso importante, yo no me quedé muy convencido. En este sitio (ahora esta dado de baja, pero aqui esta incluido el link para ver como se vio en su momento) y este grupo de Facebook hay muchos que dicen que sufrieron rajaduras y/o fisuras. Creo que parte del problema es que debido a la facilidad para manipular los bloques HCCA, se vende como un sistema de autoconstrucción. Entonces hay personas que no son expertas trabajando con estos bloques.
Pero igualmente cualquier se da cuenta que los bloques son muy fáciles de romper. Con un serrucho se cortan y con un martillo se rompen. No son tan "duros" como los ladrillos comunes. Para mucho es un beneficio pero el sentido común dice que soportan menos la compresión.
En mi caso decidí hacer una estructura portante 100% de hormigón y usar los bloques Retak solo de cerramiento. Además me dijeron que hay que hacer una junta de dilatación en cada lugar que los bloques se juntan con una pared tradicional o una columna de hormigón. Se deja un poquito de espacio y con una espuma gomosa rellenas para sellar las juntas. Los bloques dilatan con los cambios de temperatura y como son livianos y porosos pueden llegar a fisurar si no hay algo que puede absorber las dilataciones.

Con el tiempo voy a saber si esta decision fue acertado o no. Me costó mucho decidir pero creo que las ventajas del material van a superar los riesgos que hay.

domingo, 5 de octubre de 2014

Alivianar la losa y platea con vacíos

Esferas "Prenova" que van dentro de la losa de la casa
Después de evaluar los distintos sistemas constructivos, fue mi arquitecta que me presentó la idea de hacer la casa con losas alivianadas en vez de usar el sistema tradicional.

No soy ingeniero ni arquitecto, pero entendí que una losa alivianada carece de la necesidad de usar vigas y al momento de ejecutar la obra, sirve para acelerar el proceso constructivo y simplifica la obra y el diseño de la casa. Se supone que no hace falta carpetas, contrapisos, ni cielorrasos. Una losa hecha con este sistema queda muy liso con solo 5 mm de variación en su superficie.

En Argentina el sistema se vende bajo el nombre Prenova. En el mundo hay otras marcas, como por ejemplo BubbleDeck y Cobiax, pero no están en Argentina.

El dueño de Prenova en Argentina es el Arq. Ricardo Levinton y en su canal de YouTube, tiene algunos videos que muestran el sistema. Uno que encontré de Arquimaster muestra el hormigonado de la losa con las esferas ya puestas. Es una obra muy grande. De hecho, se suele usar este sistema en aeropuertos y otros grandes estructuras.


Lo que mas me llamó la atención es que este sistema te deja ahorrar bastante peso. Los terrenos polderizados de Nordelta pueden llegar a hundir un poco cuando la casa termina de asentar sobre el terreno.

Una losa alivianada con vacíos, según calculó Prenova para mi proyecto, estaría pesando 32% menos. Como mi proyecto es bastante hormigonero, con una platea y dos losas, es como ahorrar el peso de una losa entero. Es mucho.

Y hay otros beneficios. Térmicamente va a ser mejor que una losa tradicional por el hecho que tiene algo de aire adentro. En mi caso, al usar aire central me deja un espacio en el cielorraso totalmente libre de vigas para poder pasar los ductos de ventilación y cañerías muy facilmente.

¿La contra?

El precio. El sistema es costoso y todo lo que uno ahorre en hormigón, acero, y mano de obra va para Prenova. Me dio la sensación que el ahorro es mucho mejor en grandes obras, torres, y aeropuertos. Para una casa unifamiliar es casi imposible ahorrar dinero con Prenova (por lo menos con los precios que me pasaron).

Igualmente decidí a favor y aunque no me genera un ahorro, decidí ahorrarme tiempo, peso y emisiones. Y mi arquitecta me aseguró que a ella le va a ahorrar muchos problemas en la obra al no tener que hacer las vigas.

lunes, 28 de octubre de 2013

Casas verdes y arquitectura sustentable

Uno de mis focos durante este proyecto sería construir la casa usando arquitectura sustentable. Con construcciones existentes la verdad es que no hay mucho margen para mejorar su uso de energía. Siempre se puede hacer cosas menores para bajar el consumo de energía y agua pero donde realmente se puede hacer la diferencia es con construcciones nuevas.

Diseños pasivos

No es necesario gastar fortunas ni usar materiales exóticos para diseñar una casa verde. El simple hecho de usar diseños pasivos se puede ahorrar mucho energía. Requiere estudiar bien el sitio donde estará construido la casa y analizar como es el movimiento del sol durante el año. Diseños pasivos reflejan el sol durante el verano y absorben el calor del sol durante el invierno y pueden bajar sustancialmente la cantidad de energía que se necesita para la climatización de la casa.

Sistemas de construcción interesantes

Estaba mirando algunos materiales muy interesantes como por ejemplo los ladrillos de HCCA. Estoy estudiando además el steel framing, que promete construcciones muy rápidas. Con la construcción tradicional hay un sistema de alivianar la losa usando vacíos que ahorra 30% del hormigón y acero en la estructura de la casa que parece muy prometedor.

viernes, 25 de octubre de 2013

Como se compone el precio de un lote en Nordelta

Render de Nordelta con una vista aérea.
Cuando decidimos buscar un lote en Nordelta la cuestión que surge inmediatamente después es... ¿Cual lote compro? Una búsqueda en Zonaprop al momento de este post me dice que hay 1350 terrenos en venta en Nordelta en este momento. Jamas iba a poder ver todos. Hay que empezar a filtrar y descartar. Yo tenía un concepto de cuanto quería pagar por un lote. El dinero que tenía presupuestado para el lote era suficiente para comprar varios de los lotes en venta, pero no todos los lotes en venta tenía un precio competitivo. De hecho, no fue raro encontrar lotes uno al lado del otro las mismas prestaciones pero con diferencias de hasta US$ 30.000 en el precio. Una locura realmente. Hay varios factores que contribuyen al precio del lote:

El barrio

Nordelta tiene casi 20 barrios, algunos mas consolidados que otros. También hay barrios por lanzar donde no hay nada construido. En cada barrio uno va encontrando casas que mas o menos corresponden con el perfil del lote. O sea, es raro encontrar casas gigantes en un barrio con precios accesibles mientras los barrios mas caros no suelen tener casas muy humildes. En ese sentido te ayuda orientar la búsqueda de un lote por el perfil y tamaño de casa que querés construir.

El barrio pone un piso y un techo al precio del lote. En el barrio mas exclusivo, La Isla, no se ve lotes por menos que US$ 300.000 y se puede pagar hasta dos millones de dólares. En Los Tilos, el barrio mas nuevo (todavía no entregado) hay lotes chicos de 450 m² en US$ 50.000 y el lote mas caro está publicado en US$ 200.000 con 770 m² y vista al lago interno. Ni siquiera el lote mas caro llega al precio del mas barato en La Isla. Por eso la elección del barrio está mas o menos guiada por el presupuesto de cada uno.

En mi caso personal quería comprar un lote "medio" del barrio. Los sabios en el mundo del real estate siempre aconsejan eso. No hay que comprar ni el mas caro ni el mas barato en un barrio.

Tamaño del lote

Es uno de los principales factores en el precio. La relación entre el precio del lote y su tamaño es casi 1:1. Un lote que tiene el doble de tamaño que uno al lado va a estar en casi el doble de precio. Aunque ese caso estremo no se ve. Normalmente en un barrio el lote mas grande puede ser hasta 60% mas grande que el mas chico. Hay excepciones por supuesto pero sigue esa regla general en la mayoría de los barrios de Nordelta.

Orientación

La orientación de un lote puede influir en 20-30% en el precio. Todo el mundo busca que el lote da al norte, nordeste o noroeste para tener sol en el fondo de la casa (jardín y pileta) durante todo el día, la mañana o la tarde. Un lote que tiene orientación hacia el sur va salir menos porque la casa haría sombra en su jardín. Cuando uno empieza a ver el plano de los barrios de Nordelta es impresionante como se esforzaron para hacer muy pocos lotes con orientación sur. Saben que esos lotes venden por menos y solo hicieron lotes con esa orientación cuando no quedaba otra opción. 

Vista

La vista tiene mucho que ver con el precio del lote. Un lote interno que no tiene vista se vende a la mitad de precio que un lote que tiene vista al agua. Y no todo agua vale lo mismo. Un lote que tiene vista al lago central puede valer 50-100% mas que un lote que tiene vista a un lago interno o un canal lateral. Lo mismo pasa con lotes que dan al golf o un terreno que está parquizado. Estos lotes pueden salir un 50% mas que un lote interno.

Ubicación del lote y de otros indeseables

Mas alla de la vista, la ubicación también vale. Un lote en el periférico del barrio vale menos que un lote en el centro aunque ambos sean internos y con el mismo tamaño. Y si el lote da al periférico de los límites de Nordelta vale aún menos.

Hay lotes ademas que dan a edificios de departamentos o lotes que están al lado de un terreno donde hay un edificio proyectado a futuro. Aunque no hay nada, el hecho de que en algún momento podría haber un edificio cerca sirve para bajar el precio de lotes linderos en los distintos barrios de Nordelta.

lunes, 3 de junio de 2013

Eligiendo Nordelta

Después de ver varias propuestas en zona norte, decidimos comprar un lote en Nordelta. Es el lugar que mas nos convenció por varias razones.

La oferta comercial

En Pilar me gustó que hay muchos centros comerciales, supermercados, servicios, restaurantes, etc. Ahora cuando transitas por el ramal Pilar de la Panamericana cada 10 km pasas un shopping nuevo. ¡Y están todos llenos! Un sábado a la noche es imposible ir al cine de Pilar porque hay tanto gente. Y si querés ir a una parrilla domingo al medio día mas vale que vayas temprano porque sino quedas haciendo cola durante horas. Pilar tiene mucha oferta comercial pero tiene mucha demanda también.

En Escobar no hay todavía mucho desarrollo comercial. Me daba la sensación que siempre tendría que ir a otro lado para salir a comer, ir a una película, etc.

La zona de Tigre y de Nordelta no tiene tanto como Pilar pero no está vacío como Escobar. El centro comercial de Nordelta cuenta con varias restaurantes, un cine, locales de ropa, etc. Me da la sensación que Nordelta y Tigre van a seguir creciendo y cada día va a mejorar la oferta comercial de la zona. Buscando en Google encontré obras de centros comerciales que van a abrir en el futuro. No sé si la oferta llegaría al nivel de Pilar, pero veo futuro y crecimiento y eso es bueno.

Accesos

Actualmente trabajo en Belgrano y casi todos los lugares donde tengo que ir en la ciudad están en el corredor norte: Centro-Retiro-Recoleta-Palermo-Belgrano-Nuñez. Por eso quería elegir un lugar que estaba muy bien conectado. Pilar, Escobar y Tigre están conectados todos con el corredor norte de la ciudad a través de la Panamericana. Cada destino tiene su ramal y se llega por autopista. El problema es que la Panamericana está totalmente colapsada con trafico durante la hora pico. Y no solo la hora pico durante la semana. El fin de semana yendo hacia el norte en la mañana y volviendo a la ciudad a la noche también es imposible.

No hay mucha perspectiva que va a mejorar la situación del transito en el corto o mediano plazo. Entonces, si uno quiere vivir en zona norte, tiene que resignarse a vivir con embotellamientos y congestión permanente en un autopista que ya no aguanta mas autos. Por eso decidimos que Tigre va a ser mejor. Son 20 kilómetros menos. Parece poco, pero en un embotellamiento 20 km es mucho. Es la diferencia en llegar a casa en una hora o una hora y media.

El municipio y el tema de la seguridad

Lo mas destacado de Tigre son las cameras de seguridad que vean todo. Y si alguien duda que no funcionan, en esta pagina hay una compilación de videos mostrando los resultados. Y aunque es probable que la municipalidad es tan corrupto como cualquier otro, por lo menos se ve esfuerzos para resolver el tema de la inseguridad y hablan del tema en vez de negarlo. Eso me gusta. Se nota que hay obras. Las cosas van progresando. Hay desarrollo. Para mi es claro que el municipio tiene mas dinero que otros distritos o por lo menos administra mejor el dinero que tiene.

El concepto del "Ciudad Pueblo"

Finalmente me terminó de convencer ese concepto de Costantini de armar una Ciudad Pueblo desde cero. Es un lugar que tiene todo lo que uno necesita y planificado bien desde el principio. No me llamaba la atención vivir en un country de 200-500 lotes donde la mitad de los residentes usan la casa como casa de fin de semana. En estos countries los que viven durante la semana están de una forma u otra aislada en un lugar que da una sensación de vacío.

Nordelta es todo lo contrario. Hay movimiento constante con mas que 10.000 familias que viven ahí. No solo hay casas y locales comerciales. También hay escuelas, un centro médico, un centro comunitario, y también una iglesia. Cada día se construye mas y Nordelta sigue progresando.

Ahora el desafío es encontrar el lote indicado.

domingo, 26 de mayo de 2013

Puertos del Lago (Nordelta II en Escobar)

Cuando decidimos ver otros localidades (no solo Pilar) el próximo paso fue ver lotes en Escobar. La familia de mi esposa tenía una quinta cerca de Escobar y conocemos la zona. El proyecto que mas nos llamó la atención fue Puertos del Lago, que también se conoce como Nordelta II.

En realidad no hay mucho que se puede ver por ahora en Puertos del Lago. En el sitio web tienen renders y planos pero Puertos del Lago está en plena etapa de construcción ahora.

Los barrios de Puertos del Lago

En el masterplan de Puertos del Lago se ve algunos de sus barrios que ya fueron lanzados en preventa. No hay ningún barrio entregado y nadie vive en Puertos del Lago por ahora. Según la inmobiliaria que nos atendió están por entregar los primeros barrios a principios de 2014. Por ahora son seis barrios:
  1. Vistas
  2. Ciervos
  3. Marinas
  4. Muelles
  5. Acacias
  6. Araucarias
Se ve en el plano que hay mucho por lanzar todavía. Tienen en venta una parte mínima. Cuando terminan de vender todo, Puertos del Lago sería como otro Nordelta con 20 barrios y miles de familias viviendo ahí.

En el barrio Araucarias (el mas nuevo que fue lanzado a fines de Abril) se consiguen terrenos de 450-600 m².

Nos gustó el barrio Muelles que tenía agua por todos lados y al momento de verlo (Abril 2013) los lotes que tenían vista al lago central tenía un precio de US$ 250.000. Los lotes con vista hacia adentro tenían un precio de US$ 140.000. Cada lote tenía 1200 m², mucho espacio realmente.

Un lugar vacío

Aunque estuvimos muy entusiásticos al principio cuando vimos los planos y dibujos decidimos ver la obra para ver el avance. Están trabajando a full. Se nota un puente importante en el km 44 (todavía no habilitado) y se ve que Puertos del Lago va a tener un acceso muy bueno a la Panamericana. 

Lo que se nota cuando uno está llegando es que hay otros countries en la zona como San Matías y El Cantón que no están muy consolidados. Mucho terreno vacío y pocas casas construidas. Aunque pienso que en Puertos del Lago podrían llegar a edificar mas rápido te da un poco de pausa cuando uno ve tanto tantos terrenos y nada construido. La misma inmobiliaria nos dijo que en Puertos del Lago que el 90% de las compras fueron hechas por inversores y solo el 10% por gente que pensaban vivir ahí.

A final decidimos no comprar en Puertos del Lago y empezamos a buscar en Nordelta a pesar de que los lotes son bastante mas caros.

sábado, 25 de mayo de 2013

Empezando la búsqueda de un terreno en Pilar

Empecé a buscar un terreno a fines del año pasado cuando pensaba en construir una casa. Por el titulo de este blog, el lector ya se da cuenta que esto termina en Nordelta pero empecé la búsqueda en Pilar. Mi cuñada vive en Pilar y siempre estamos viajando ahí para ver nuestro sobrino y pasar tiempo con la familia. Pilar es un lugar muy desarrollado con muchos servicios. Hay centros comerciales, cines, restaurantes, hoteles, campos de golf y deportes, etc.

Estancias del Pilar

Estancias del Pilar es un megaemprendimiento en el km 56 de la Panamericana. Es bastante lejos del Capital. El problema no es la distancia en sí pero el hecho que la Panamericana está totalmente colapsado con transito y no aguanta la cantidad de autos que va y viene del Capital todos los días. Cuando no hay tráfico es un viaje de 50 minutos al Capital. Con tráfico podrías tardar 1.5-2 horas en llegar al trabajo. Entre la ida y la vuelta yo no podría estar en mi auto 3-4 horas por día. Ahora como casa de fin de semana me parece bien o si trabajas en zona norte, todo ok, pero hay que aguantar semejante tiempo en el auto todos los días si es que trabajes en Capital.

Masterplan Estancias del Pilar
El masterplan de Estancias del Pilar, dividido en 9 barrios distintos
Lo que tiene Estancias es un desarrollo bastante consolidado con 9 barrios distintos (y tendrá mas en el futuro porque hay terreno todavía no desarrollado ahí). Tiene todos los precios. Encontré lotes chicos en US$ 30.000 y lotes grandes que daban al golf por US$ 70.000. No es solo el tamaño sino la orientación y vista desde el lote.

Pilará

Casi al lado de Estancias es Pilará, otro country en el km 56. Se vende como un country mucho mas top que Estancias y cuando llegas ahí la primera cosa que te digan es que no tiene nada que ver Pilará con Estancias del Pilar. Pronto descubrirás porque tanto énfasis en ese punto.
El masterplan de Pilará
El masterplan de Pilará con sus 5 canchas de Polo.
La diferencia principal de Pilará con Estancias del Pilar es el precio. Todo sale el doble o triple. La vendedora hizo mucho hincapié en hecho que Pilará es 2 km mas cerca a la Panamericana que Estancias, como si esos 2 km hacen toda la diferencia. No te habla de los 56 km que hay que hacer hacia el Capital todos los días.

Nos dimos cuenta muy rápidamente que Pilará no era para nosotros. Tenía 5 canchas de Polo y ninguno de fútbol. Y estaban orgulloso de eso. Demasiado elitista. La verdad es que no estoy buscando un country para estar rodeado de snobs pero porque quiero un lugar seguro al aire libre. No necesito estar rodeado de jugadores de polo y los miembros del Jockey Club.

Decidimos seguir con la búsqueda...