viernes, 24 de mayo de 2013

Las inmobilarias (parte 1)

Es casi imposible comprar un lote en un barrio cerrado sin pasar por un inmobiliaria. Las constructoras siempre tienen uno (o mas) que están encargados de la venta de sus lotes y no es posible comprar un lote sin pasar por un inmobiliaria como intermediario  La única posibilidad de evitar las inmobiliarias es si uno compre una reventa de un lote de un vendedor particular. Desgraciadamente la mayoría de los particulares también vuelcan sus lotes con una inmobiliaria.

La verdad es que hoy en día las inmobiliarias no sirven una función útil. Con Zonaprop y Argenprop cualquier propietario puede vender su propiedad sin tener que pasar por un intermediario. Con un poco de paciencia cualquiera puede vender su propiedad y ahorrar la comisión.

La "atención" de las inmobilarias

Por suerte las inmobiliarias de los countries atiendan el fin de semana (o por lo menos los sábados). Como sale el suplemento countries el sábado, están obligados. Esto no es el caso con la mayoría de las inmobilarias en Argentina que atiendan solamente de lunes a viernes. Parece que nadie les avisó que los clientes trabajan durante la semana y les resultan difícil ver propiedades en el horario del trabajo.

Tuve mas suerte liderando con las inmobiliarias en zona norte que en Capital, pero son malos también. Son un poco menos mal que los de Capital. Cuando empezás a ver los lotes con la gente de la inmobiliaria es bastante gracioso como tratan de venderte. Y aclaro que esto es común a todos las inmobiliarias que visité en zona norte, no solo los de Nordelta.

Lagos, ríos, y arroyos

Cuando empezás a hablar de agua en los barrios cerrados todo se agranda. El charco de agua estancada que está atrás de algunas lotes ahora se convierte en "lago". Sí, todo bien es lindo y todo. Pero no me digas que es un lago. No se puede vivir en las afueras de Buenos Aires y tener una casa en el lago.

Uno de los "lagos" en Estancias del Pilar.
Lago Futalaufquen, Parque Nacional Los Alerces (Chubut, Argentina)
Lago Futalaufquen, Parque Nacional Los Alerces (Chubut, Argentina)
Cualquiera que ha viajado por Argentina se de cuenta de la diferencia entre tener un charco de agua atrás de su terreno y tener una casa al lago. No nos engañemos. Cuando el estanque de agua es muy angosta y ni siquiera los rematadores de la inmobiliaria se animan a decir "lago" salen con el "río" o el mas modesto "arroyo". Son tremendos.

La misma propiedad, precios distintos

A veces encontré el mismo lote con varias inmobiliarias y cada uno con un precio distinto. Es muy poco serio y no se entiende porque, pero así funciona. Lo peor es cuando vas a ver un lote y después cuando estás ahí y te enterás que ya lo viste con otra inmobilaria el día anterior. Tuve que empezar a pedir el numero de lote a cada uno para saber si ya lo había visto.

Avisos falsos, viejos e incompletos

Es típico... la inmobilaria directamente miente en el aviso de la propiedad. Es totalmente normal encontrar avisos publicados que no te dan la información básica  Un lote no es una casa. No hace falta publicar mucho, pero hay algunos datos fundamentales como por ejemplo:
  1. Precio
  2. M²
  3. Orientación
  4. Ubicación dentro del barrio o número de lote según el plano del constructor
Conseguir estos datos de cada inmobilaria es como sacar dientes. Por algún motivo u otro no están organizados ni con los datos básicos de lo que te están vendiendo.

Pero el premio se lleva un inmobilaria que publicaba lotes en Nordelta y después cuando pedí la información del lote me dicen que no tienen lotes disponibles. Antes tuve que perseguirlos para conseguir la respuesta. Les contacté dos veces por Zonaprop, dos veces por teléfono y a final me respondieron por mail diciendo que no tenían nada en Nordelta. Pero su aviso sigue estando y con un precio mas bajo del resto. ¡Que ganas que tienen de hacerme perder el tiempo!

Sigamos buscando propiedades...

jueves, 23 de mayo de 2013

El primer paso: buscando los barrios cerrados

El primer paso antes de construir es encontrar un lote en alguno de los barrios cerrados. Hay cientos por todo Gran Buenos Aires y uno puede perderse muy fácilmente. Aunque finalmente terminamos eligiendo Nordelta, nos costó unos meses decidir.

En La Nación y Clarín cada sábado sale el suplemento countries que cuenta las novedades de cada barrio cerrado. En realidad es un gran aviso de las distintas constructoras que están vendiendo sus proyectos disfrazado de noticas. Cuando empezás a leer el suplemento todos los sábados te das cuenta que muchas veces son las mismas constructoras con los mismos proyectos. Sin embargo es mejor leer las notas que ver los avisos de los countries que no te dicen mucho. Por lo menos con la nota sacas los datos importantes: ubicación, amenities, precios, forma de pago, etc.

Preventas y el mundo al revés

En estos suplementos jamas vas a encontrar noticias de algún barrio ya consolidado donde los terrenos que quedaron son de particulares que revenden sus terrenos. Todos los countries que aparecen en los suplementos son casi vírgenes donde el constructor es dueño de todos los terrenos y está arrancando con la venta. A veces sale preventas donde ni siquiera te pueden entregar el terreno. El mas chistoso de estas preventas es que te ofrecen el pago en cuotas y te dicen que es una venta financiado con cero interés.

El mundo al revés de los countries
Te das cuenta que están viviendo en el mundo al revés. En realidad yo estoy financiando la constructora mientras hace la obra. Le voy prestando mi plata, no me paga ningún interés, y al final de la obra me entrega un terreno que hizo con mi dinero. Pero te venden esto como si la constructora hace un gran aguante dejándote pagar en cuotas algo que ni siquiera existe todavía. Es increíble que pueden comercializar de esa forma.

Imaginá si Ford te cobraba cuotas por un auto que no existía y una vez que juntaron toda la plata recién en ese momento hacía la fábrica y empezaba a producir. ¿Quién financia a quien? Bueno, así es como funcionan las constructoras de countries y barrios cerrados en Argentina. Ni siquiera tienen que usar plata propia para hacer la obra porque consiguen inversores que les presta el dinero con cero interés.

El próximo paso... liderar con las inmobilarias.

martes, 21 de mayo de 2013

La brecha urbana: En contra de los barrios cerrados

La brecha urbana,
escrita por la socióloga Maristella Svampa
Cuando decidí que quería vivir en una casa, salir de la ciudad y tener un pequeño terreno recordaba haber visto La brecha urbana hace unos años. Es un libro escrito por la socióloga Maristella Svampa y como me gusta mucho la sociología decidí comprarlo y ver como un socióloga argentina vea los que viven adentro de los countries.

Yo, como norteamericano viviendo en Argentina, siempre me resultó curioso leer como los argentinos vean a los yanquis. Entonces decidí comprar este libro y ver como las intelectuales de izquierda (muchos de los cuales nos están gobernando hoy) piensan de los que viven en los barrios cerrados. Me resultó interesante y como muchas ideas de gente de la izquierda son buenísimos cuando uno las ve en el papel pero en la práctica no funcionan.

El argumento

El argumento principal es que los barrios cerrados promueven el homogeneidad social, cortando el contacto informal entre los distintos clases sociales. Los ricos que viven en el country solo relacionan con los pobres a través de acciones de beneficencia organizado por el mismo country. Diariamente su relación con el clase trabajador se limita a las mucamas, jardineros, albañiles  y personal de seguridad del mismo country. O sea, todo se vuelve muy estructurado y el rico solo relaciona con los pobres como empleador o filántropo.

El parte que mas convence es cuando argumenta que los ricos que se mudaron de la ciudad al country retienen una noción de la vida real que hay afuera de los muros, pero sus niños, que nacen y se crían adentro, no se dan cuenta que el 99% de Argentina vive de otra manera. El parte mas escandaloso es, cuando en sus entrevistas con habitantes de los countries, relata como el niño de una familia categorizaba los adultos como "hombres, mujeres, o mucamas."

La autora cree que el avance del liberalismo en los años de Menem dio un gran empuje a los countries. Su visión es que "la plaza pública" donde se encuentra todos los clases sociales se va desaparecer con el crecimiento de los barrios cerrados.

Mis pensamientos

Como alguien que se crió en una casa en los suburbios (pero no un barrio cerrado) no estoy de acuerdo con la autora. Su argumento tiene varias fallas y voy a hablar de algunos de los mas importantes.

La sensación de inseguridad

Uno de los principales razones que la gente se van a los barrios cerrados es por el tema de seguridad. Para Svampa son los dueños de las empresas de seguridad (militares y policías según ella) quienes lucran con la sensación de inseguridad. Siembran miedo para vendernos un "ejercito paralelo." La autora habla de los falsos rumores en 2001 de la invasión de los countries por las hordas de pobres que vivían afuera.

En mi opinión el tema de la inseguridad es real en Argentina. En los 25 años que viví en EE.UU. jamas me robaron por ejemplo. Tampoco conocía gente que fueron robados. Trato de recordar un caso y no puedo. La única persona en mi familia inmediata que fue robado fue mi padre, pero pasó cuando me visitaba aquí en Buenos Aires.

En los 8 años que vivo en Argentina me resulta difícil pensar en algún que no ha sufrido algún robo. Entraron a las casas de mis suegros y mi cuñada (dos veces en 4 años) y las desvalijaron. Por suerte no estaban. Entraron a mano armado a robar un local de ropa mientras mi esposa estaba adentro. Y cuando yo tenía un restaurante nos robaron varias veces.

Cuando uno ve las noticas basta con ver casos como la Píparo o Axel Blumberg para darse cuenta que en Argentina puede morir cualquier persona en cualquier momento por hechos de inseguridad y violencia. En los países desarrollados no pasa esto. Los que mueren por actos de violencia normalmente son violentos - narcos, gente en una pandilla, etc. Aquí puede morir cualquiera. Ciudadanos comunes que no tienen nada que ver con el mundo de los delincuentes.

Compartir la plaza

Creo que la autora tiene razón... sería genial que todos podríamos juntar en la plaza y interactuar... los ricos, la clase media, y los pobres, etc. Lo que pasa es que en Argentina es demasiado grande la brecha. En los países desarrollados los ricos y los pobres pueden compartir una plaza o un parque juntos. Pueden conversar y podrían llegar a tener temas en común. Eso es porque no existe la miseria.

En Argentina el pobre no come, no lee, y su casa se llena con barro cuando llueve. O directamente está viviendo en la plaza donde pasa el rico. Paso por Congreso o Tribunales y siempre veo gente tratando de vivir en la plaza con carpas, bolsas de dormir, etc. No existe ese clase de miseria en los países desarrollados. Es muy difícil integrar la sociedad cuando hay tanto miseria y pobreza.

Los "niños bien" de los countries

Para mi donde Svampa mas tiene razón es cuando habla de los chicos y sus vidas inocentes dentro de los countries. Adentro están protegidos del mundo peligroso afuera y cuando salen son incapaces de manejarse en el mundo real. Sin embargo no lo veo tan mal. ¿A que edad hay que enseñar un chico que tiene que desconfiar del mundo, que existe la miseria, y que el mundo es una mierda? Si un chico puede pasar su niñez en un especie de burbuja sin darse cuenta de todo el mal del mundo no creo que es tan mal. Tendrá tiempo para descubrir todo lo malo y peligroso.

Lo que me resulta difícil es imaginar que un adolescente que vive en Argentina no entiende la realidad de este país. Por mas que uno nace en un country basta con seguir la Panamericana hasta el autopista Illia y la villa de Retiro. Me cuesta creer que los chicos del country no pueden entender la realidad del país que habitan.

Pensamientos finales

Aunque no estoy de acuerdo con el argumento de la autora, me gustó el libro. Fue interesante leerlo y me hizo pensar. Decidí que voy a leer su otro libro, Los que ganaron que entra en mas detalle.

Pero sigo pensando que mudarme a Nordelta es una buena decisión. Creo que es un lugar donde se puede formar una familia en tranquilidad y donde puedo mantener un pie metido en el primer mundo. Algún día cuando empiezo mi propia familia no me gustaría que mis hijos se acostumbren a ver la miseria, la basura tirado en la calle, la contaminación, etc., y pensar que todo eso es normal y que la vida es así. En realidad es una aberración que sea así.

Otros opiniones de este libro


lunes, 20 de mayo de 2013

La evolución de Nordelta

Ahora se puede ver como evolucionó Nordelta en Google Earth Engine entre 1984 y 2012. Desde la vista del satélite se ve el cambio con el tiempo. Realmente han construido una ciudad entero donde antes no existía nada. Impresionante.

Año 1984, cuando no existía Nordelta
Aqui se ve el terreno que hoy ocupa Nordelta en 1984 cuando no existía nada aqui. Este terreno antes fue parte del delta. Si en algún momento fue poblado no se ve signos de construcciones grandes ni caminos.
Año 2012, se ve los barrios y el lago central

Todo eso cambia en 2012. No solo vemos los barrios de Nordelta y el lago central, pero también se ve el troncal, el Camino de los Remeros, y otras calles que están hoy.

Al sudeste de Nordelta se ve la laguna de Santa Barbara que es otro country muy cerca de Nordelta. Es realmente fascinante ver como evolucionó este parte de Tigre con los años. Nordelta es uno de los barrios del conurbano que se puede reconocer muy facilmente desde un avión. Cuando uno está llegando a Aeroparque (AEP) desde el norte vale la pena echar un vistazo y ver Nordelta desde el aire.

El efecto ambiental

Vale la pena aclarar que encontré este link mostrando el avance de Nordelta justamente en el Twitter de alguien lamentando el desarrollo de este tipo de emprendimientos en el delta. Desconozco como fue la construcción de Nordelta. No sé si hicieron un estudio de impacto ambiental o no. Está claro que hay que preservar el delta del Paraná porque juega un papel fundamental en la clima.

En Nueva Orleans por ejemplo fue la destrucción del delta del Río Mississippi que potenció tanto el huracán Katrina que destruyó buena parte de la ciudad. Espero que estos tipos de desarrollos se están haciendo de forma sustentable.

domingo, 19 de mayo de 2013

El sueño de la casa propia


Tener una casa propia es el sueño de muchos (yo incluido). Una casa diseñada para uno con todo lo que uno quiere es mejor aún y reconozco que hay pocos que pueden hacerlo. La mayoría terminan comprando algo que fue construido para otro. Hace 8 años que estoy en Argentina y siempre viví en departamentos en la Capital. Pero no siempre fue así. Cuando vivía en EE.UU. tenía mi casa propia y la verdad es que se vive de otra manera. Es mas tranquilo que vivir en un departamento en una gran ciudad.

Mi primera casa

Cuando tenía 19 años compré mi primera "casa modelo" en EE.UU. con la ayuda de un crédito hipotecario. Fue fascinante el proceso. Uno podría elegir entre 5 modelos de casas que el constructor ya tenía preparado. Había un precio base por m² según el plan que uno elegía. Después te llevaban a un gran showroom donde te presentaban las diferentes opciones para el piso, grifería, colores, etc. Cada mejora tenía su precio. A final del proceso uno tiene un contrato en mano con la constructora con la casa a construir y el costo exacto. Así funcionaba en EE.UU.

Mi primera casa
Mi primera casa, en un barrio de clase media, todas las casas iguales
Fue tan organizado que un chico de 19 podría construir una casa propia sin sorpresas y con un presupuesto fijo. La misma constructora te presentaba al banco que se encargaba de aprobar el crédito y en unos días ya arrancaron a construir. Aunque había muchos proveedores, la constructora se encargaba de todo y uno no tenía que ocupar de contratar cada proveedor. Tampoco tenía que afrontar los pagos de cada etapa. El banco tenía acordado todo con la constructora y el cliente no se preocupaba por esas cuestiones. No fue para nada estresante.

El proceso en Argentina

Aquí la empresa que te vende el terreno no hace el negocio con la construcción de la casa. En EE.UU. pague US$ 10.000 por un terreno de 550 m² en las afueras de la ciudad. En Argentina para estar en un barrio cerrado te cuesta entre US$ 30.000 a US$ 500.000 según el lugar, el tamaño del lote y el barrio. Después hay que construir la casa. Con esa misma plata en EE.UU. te levantas la casa entera. Aunque aquí te pueden llegar a financiar algo del terreno (2-3 años como mucho), olvidate que te dan un préstamo para construir. Aquí es todo cash al contado.

En Argentina todo es mas complicado. Con inflación al 25-30% por año (nadie sabe el numero real) ningún constructor va a poder asegurar un precio fijo. Entonces hay que acordar un precio que va a ajustar por algún indice, como el indice de la Camera de Construcción. Cuando empiezo a entrevistar constructores recién en ese momento voy a enterarme como son los pagos. Pero hablando con gente que construyeron sé que no van a ser pagos fijos.

Sin embargo no es todo una mala noticia. Los barrios cerrados aquí son mucho mas interesantes de lo que uno encontraría en EE.UU. todas las casas son distintas y cada uno tiene su estilo. Como cada propietario tiene su arquitecto y su constructor, las casas no son todas iguales. Es todo mucho mas heterogéneo e interesante.

El primer desafío... encontrar el lote.

sábado, 18 de mayo de 2013

¿Por qué construir?

Desde Septiembre de 2012 que estoy con el idea de construir y mudarme. Este proceso empezó cuando hice una reforma en mi departamento para ampliar, cerrando el balcón y agregando 8 m² al living de mi departamento en Belgrano. Fue mucho esfuerzo para ganar poco espacio. Pero después mi di cuenta que usaba estos 8 m² un montón. De hecho, estoy sentado en un sillón escribiendo este post en lo que antes era mi balcón.

Hablando con la arquitecta que se encargó del proyecto empece a pensar en hacer una casa desde cero donde podría tener todo el espacio que yo quería. Pero hay miles de casas, aquí en la Capital y también en los alrededores. ¿Por qué construir cuando uno puede tranquilamente comprar un lugar ya hecho?

La situación actual en Argentina

Ahora en Argentina se da una situación muy rara donde hay una devaluación no oficial. Si uno tiene dólares ahorrados se puede venderlos en el mercado negro (llamado blue) o directamente en el mercado de capitales a través de un operación con bonos y conseguir pesos a casi el doble que tipo de cambio oficial. Según Clarín Arquitectura (Abril 2013) el costo para construir una casa sería entre AR$ 6800 y AR$ 8100 por m². Al tipo de cambio oficial sería un costo en dólares de US$ 1400 mas o menos. Sería caro. Pero aprovechando las oportunidades en el mercado de capitales bajaría el precio a US$ 825 que es mucho mas razonable.

Por esta situación ahora en el país favorece la construcción de una casa desde cero, mas que la compra de una casa usada. ¿Cual es el riesgo al que se pone a construir ahora? Si el día de mañana el gobierno devalúa y todos los precios de los insumos y mano de obra van a aumentar en una situación inflacionario descontrolado. El gobierno insiste que no va a devaluar. Pero si quedan sin reservas no van a poder no devaluar.

La situación económica obviamente genera miedo e incertidumbre para cualquiera que quiere hacer un proyecto a largo plazo (como construir algo) y me da pausa. Pero voy a seguir igual. Siempre tomé riesgos y a veces salen bien y a veces mal, pero creo que hay que tomarlos. Hay un oportunidad para construir barato y quiero aprovecharlo. De hecho, al ser un inexperto con la construcción, creo que esta ventaja con el tipo de cambio me va a permitir errar y no quedar en bancarrota en el intento.

¡A construir!

viernes, 17 de mayo de 2013

¡Bienvenido a este blog!

Hace años que no escribo un blog y de repente tengo ganas de empezar otra vez. Sería mi primer blog en castellano ya que mis dos blogs anteriores estaban en inglés. Así que aprovecho para disculparme de antemano por todos los errores de gramática que voy a hacer a lo largo de este blog. Castellano no es mi idioma nativa y voy a cometer errores. Si vos, el lector de este blog, no va a soportar todos mis gaffes en español, te invito a retirarte ya de este blog y buscar otra cosa.

Lo que quiero lograr con este blog

El propósito de este blog es simple. Voy a hacer un cambio grande en mi vida, con una mudanza desde Capital Federal (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) a Nordelta, un suburbio unos 35 km más al norte en Tigre.


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Una casa desde cero

No es solo la mudanza. No tendría sentido hacer un blog que cuenta como embalar las cosas. Voy a construir una casa desde cero que será mi nuevo hogar. Sería el primer casa que construyo y por eso tengo ganas de documentar el proceso y la experiencia.

No voy a pretender que soy un genio (de hecho, no sé nada de construcción) o que todo lo que vas a leer va a ser muy significativo, pero voy a tratar de informar y contar mi experiencia... las cosas buenas y no tan buenas. Entiendo que es un camino largo y es probable que voy a tener muchas dificultades, pero seguro que voy a aprender un montón y si puedo compartir mi experiencia para ayudar a otros valdría la pena.

El proceso entero desde la búsqueda hasta la mudanza

Mi idea es contar todo mi experiencia, desde la búsqueda del terreno hasta el día que me mudo. Por eso, creo que el blog debe durar mas o menos 2 años. Me dicen que construir una casa va a tardar entre 9 a 12 meses. En mi caso no tengo nada todavía. No tengo un arquitecto ni constructor. Voy a tener que buscar cada uno. Ademas no tengo ni idea que tipo de casa quiero construir. Tengo que pensar en eso y después transmitir ese idea a los profesionales que van a realizar el proyecto.


¡Bienvenidos y les invito a acompañarme en este proceso!