Como se compone el precio de un lote en Nordelta

Render de Nordelta con una vista aérea.

Cuando decidimos buscar un lote en Nordelta la cuestión que surge inmediatamente después es... ¿Cual lote compro? Una búsqueda en Zonaprop al momento de este post me dice que hay 1350 terrenos en venta en Nordelta en este momento. Jamas iba a poder ver todos. Hay que empezar a filtrar y descartar. Yo tenía un concepto de cuanto quería pagar por un lote. El dinero que tenía presupuestado para el lote era suficiente para comprar varios de los lotes en venta, pero no todos los lotes en venta tenía un precio competitivo. De hecho, no fue raro encontrar lotes uno al lado del otro las mismas prestaciones pero con diferencias de hasta US$ 30.000 en el precio. Una locura realmente. Hay varios factores que contribuyen al precio del lote:

El barrio

Nordelta tiene casi 20 barrios, algunos mas consolidados que otros. También hay barrios por lanzar donde no hay nada construido. En cada barrio uno va encontrando casas que mas o menos corresponden con el perfil del lote. O sea, es raro encontrar casas gigantes en un barrio con precios accesibles mientras los barrios mas caros no suelen tener casas muy humildes. En ese sentido te ayuda orientar la búsqueda de un lote por el perfil y tamaño de casa que querés construir.

El barrio pone un piso y un techo al precio del lote. En el barrio mas exclusivo, La Isla, no se ve lotes por menos que US$ 300.000 y se puede pagar hasta dos millones de dólares. En Los Tilos, el barrio mas nuevo (todavía no entregado) hay lotes chicos de 450 m² en US$ 50.000 y el lote mas caro está publicado en US$ 200.000 con 770 m² y vista al lago interno. Ni siquiera el lote mas caro llega al precio del mas barato en La Isla. Por eso la elección del barrio está mas o menos guiada por el presupuesto de cada uno.

En mi caso personal quería comprar un lote "medio" del barrio. Los sabios en el mundo del real estate siempre aconsejan eso. No hay que comprar ni el mas caro ni el mas barato en un barrio.

Tamaño del lote

Es uno de los principales factores en el precio. La relación entre el precio del lote y su tamaño es casi 1:1. Un lote que tiene el doble de tamaño que uno al lado va a estar en casi el doble de precio. Aunque ese caso estremo no se ve. Normalmente en un barrio el lote mas grande puede ser hasta 60% mas grande que el mas chico. Hay excepciones por supuesto pero sigue esa regla general en la mayoría de los barrios de Nordelta.

Orientación

La orientación de un lote puede influir en 20-30% en el precio. Todo el mundo busca que el lote da al norte, nordeste o noroeste para tener sol en el fondo de la casa (jardín y pileta) durante todo el día, la mañana o la tarde. Un lote que tiene orientación hacia el sur va salir menos porque la casa haría sombra en su jardín. Cuando uno empieza a ver el plano de los barrios de Nordelta es impresionante como se esforzaron para hacer muy pocos lotes con orientación sur. Saben que esos lotes venden por menos y solo hicieron lotes con esa orientación cuando no quedaba otra opción. 

Vista

La vista tiene mucho que ver con el precio del lote. Un lote interno que no tiene vista se vende a la mitad de precio que un lote que tiene vista al agua. Y no todo agua vale lo mismo. Un lote que tiene vista al lago central puede valer 50-100% mas que un lote que tiene vista a un lago interno o un canal lateral. Lo mismo pasa con lotes que dan al golf o un terreno que está parquizado. Estos lotes pueden salir un 50% mas que un lote interno.

Ubicación del lote y de otros indeseables

Mas alla de la vista, la ubicación también vale. Un lote en el periférico del barrio vale menos que un lote en el centro aunque ambos sean internos y con el mismo tamaño. Y si el lote da al periférico de los límites de Nordelta vale aún menos.

Hay lotes ademas que dan a edificios de departamentos o lotes que están al lado de un terreno donde hay un edificio proyectado a futuro. Aunque no hay nada, el hecho de que en algún momento podría haber un edificio cerca sirve para bajar el precio de lotes linderos en los distintos barrios de Nordelta.

Eligiendo Nordelta

Después de ver varias propuestas en zona norte, decidimos comprar un lote en Nordelta. Es el lugar que mas nos convenció por varias razones.

La oferta comercial

En Pilar me gustó que hay muchos centros comerciales, supermercados, servicios, restaurantes, etc. Ahora cuando transitas por el ramal Pilar de la Panamericana cada 10 km pasas un shopping nuevo. ¡Y están todos llenos! Un sábado a la noche es imposible ir al cine de Pilar porque hay tanto gente. Y si querés ir a una parrilla domingo al medio día mas vale que vayas temprano porque sino quedas haciendo cola durante horas. Pilar tiene mucha oferta comercial pero tiene mucha demanda también.

En Escobar no hay todavía mucho desarrollo comercial. Me daba la sensación que siempre tendría que ir a otro lado para salir a comer, ir a una película, etc.

La zona de Tigre y de Nordelta no tiene tanto como Pilar pero no está vacío como Escobar. El centro comercial de Nordelta cuenta con varias restaurantes, un cine, locales de ropa, etc. Me da la sensación que Nordelta y Tigre van a seguir creciendo y cada día va a mejorar la oferta comercial de la zona. Buscando en Google encontré obras de centros comerciales que van a abrir en el futuro. No sé si la oferta llegaría al nivel de Pilar, pero veo futuro y crecimiento y eso es bueno.

Accesos

Actualmente trabajo en Belgrano y casi todos los lugares donde tengo que ir en la ciudad están en el corredor norte: Centro-Retiro-Recoleta-Palermo-Belgrano-Nuñez. Por eso quería elegir un lugar que estaba muy bien conectado. Pilar, Escobar y Tigre están conectados todos con el corredor norte de la ciudad a través de la Panamericana. Cada destino tiene su ramal y se llega por autopista. El problema es que la Panamericana está totalmente colapsada con trafico durante la hora pico. Y no solo la hora pico durante la semana. El fin de semana yendo hacia el norte en la mañana y volviendo a la ciudad a la noche también es imposible.

No hay mucha perspectiva que va a mejorar la situación del transito en el corto o mediano plazo. Entonces, si uno quiere vivir en zona norte, tiene que resignarse a vivir con embotellamientos y congestión permanente en un autopista que ya no aguanta mas autos. Por eso decidimos que Tigre va a ser mejor. Son 20 kilómetros menos. Parece poco, pero en un embotellamiento 20 km es mucho. Es la diferencia en llegar a casa en una hora o una hora y media.

El municipio y el tema de la seguridad

Lo mas destacado de Tigre son las cameras de seguridad que vean todo. Y si alguien duda que no funcionan, en esta pagina hay una compilación de videos mostrando los resultados. Y aunque es probable que la municipalidad es tan corrupto como cualquier otro, por lo menos se ve esfuerzos para resolver el tema de la inseguridad y hablan del tema en vez de negarlo. Eso me gusta. Se nota que hay obras. Las cosas van progresando. Hay desarrollo. Para mi es claro que el municipio tiene mas dinero que otros distritos o por lo menos administra mejor el dinero que tiene.

El concepto del "Ciudad Pueblo"

Finalmente me terminó de convencer ese concepto de Costantini de armar una Ciudad Pueblo desde cero. Es un lugar que tiene todo lo que uno necesita y planificado bien desde el principio. No me llamaba la atención vivir en un country de 200-500 lotes donde la mitad de los residentes usan la casa como casa de fin de semana. En estos countries los que viven durante la semana están de una forma u otra aislada en un lugar que da una sensación de vacío.

Nordelta es todo lo contrario. Hay movimiento constante con mas que 10.000 familias que viven ahí. No solo hay casas y locales comerciales. También hay escuelas, un centro médico, un centro comunitario, y también una iglesia. Cada día se construye mas y Nordelta sigue progresando.

Ahora el desafío es encontrar el lote indicado.

Empezando la búsqueda de un terreno en Pilar

Empecé a buscar un terreno a fines del año pasado cuando pensaba en construir una casa. Por el titulo de este blog, el lector ya se da cuenta que esto termina en Nordelta pero empecé la búsqueda en Pilar. Mi cuñada vive en Pilar y siempre estamos viajando ahí para ver nuestro sobrino y pasar tiempo con la familia. Pilar es un lugar muy desarrollado con muchos servicios. Hay centros comerciales, cines, restaurantes, hoteles, campos de golf y deportes, etc.

Estancias del Pilar

Estancias del Pilar es un megaemprendimiento en el km 56 de la Panamericana. Es bastante lejos del Capital. El problema no es la distancia en sí pero el hecho que la Panamericana está totalmente colapsado con transito y no aguanta la cantidad de autos que va y viene del Capital todos los días. Cuando no hay tráfico es un viaje de 50 minutos al Capital. Con tráfico podrías tardar 1.5-2 horas en llegar al trabajo. Entre la ida y la vuelta yo no podría estar en mi auto 3-4 horas por día. Ahora como casa de fin de semana me parece bien o si trabajas en zona norte, todo ok, pero hay que aguantar semejante tiempo en el auto todos los días si es que trabajes en Capital.

El masterplan de Estancias del Pilar, dividido en 9 barrios distintos

Lo que tiene Estancias es un desarrollo bastante consolidado con 9 barrios distintos (y tendrá mas en el futuro porque hay terreno todavía no desarrollado ahí). Tiene todos los precios. Encontré lotes chicos en US$ 30.000 y lotes grandes que daban al golf por US$ 70.000. No es solo el tamaño sino la orientación y vista desde el lote.

Pilará

Casi al lado de Estancias es Pilará, otro country en el km 56. Se vende como un country mucho mas top que Estancias y cuando llegas ahí la primera cosa que te digan es que no tiene nada que ver Pilará con Estancias del Pilar. Pronto descubrirás porque tanto énfasis en ese punto.

El masterplan de Pilará con sus 5 canchas de Polo.

La diferencia principal de Pilará con Estancias del Pilar es el precio. Todo sale el doble o triple. La vendedora hizo mucho hincapié en hecho que Pilará es 2 km mas cerca a la Panamericana que Estancias, como si esos 2 km hacen toda la diferencia. No te habla de los 56 km que hay que hacer hacia el Capital todos los días.

Nos dimos cuenta muy rápidamente que Pilará no era para nosotros. Tenía 5 canchas de Polo y ninguno de fútbol. Y estaban orgulloso de eso. Demasiado elitista. La verdad es que no estoy buscando un country para estar rodeado de snobs pero porque quiero un lugar seguro al aire libre. No necesito estar rodeado de jugadores de polo y los miembros del Jockey Club.

Decidimos seguir con la búsqueda...

Las inmobilarias (parte 1)

Es casi imposible comprar un lote en un barrio cerrado sin pasar por un inmobiliaria. Las constructoras siempre tienen uno (o mas) que están encargados de la venta de sus lotes y no es posible comprar un lote sin pasar por un inmobiliaria como intermediario  La única posibilidad de evitar las inmobiliarias es si uno compre una reventa de un lote de un vendedor particular. Desgraciadamente la mayoría de los particulares también vuelcan sus lotes con una inmobiliaria.

La verdad es que hoy en día las inmobiliarias no sirven una función útil. Con Zonaprop y Argenprop cualquier propietario puede vender su propiedad sin tener que pasar por un intermediario. Con un poco de paciencia cualquiera puede vender su propiedad y ahorrar la comisión.

La "atención" de las inmobilarias

Por suerte las inmobiliarias de los countries atiendan el fin de semana (o por lo menos los sábados). Como sale el suplemento countries el sábado, están obligados. Esto no es el caso con la mayoría de las inmobilarias en Argentina que atiendan solamente de lunes a viernes. Parece que nadie les avisó que los clientes trabajan durante la semana y les resultan difícil ver propiedades en el horario del trabajo.

Tuve mas suerte liderando con las inmobiliarias en zona norte que en Capital, pero son malos también. Son un poco menos mal que los de Capital. Cuando empezás a ver los lotes con la gente de la inmobiliaria es bastante gracioso como tratan de venderte. Y aclaro que esto es común a todos las inmobiliarias que visité en zona norte, no solo los de Nordelta.

Lagos, ríos, y arroyos

Cuando empezás a hablar de agua en los barrios cerrados todo se agranda. El charco de agua estancada que está atrás de algunas lotes ahora se convierte en "lago". Sí, todo bien es lindo y todo. Pero no me digas que es un lago. No se puede vivir en las afueras de Buenos Aires y tener una casa en el lago.

Uno de los "lagos" en Estancias del Pilar.

Lago Futalaufquen, Parque Nacional Los Alerces (Chubut, Argentina)

Cualquiera que ha viajado por Argentina se de cuenta de la diferencia entre tener un charco de agua atrás de su terreno y tener una casa al lago. No nos engañemos. Cuando el estanque de agua es muy angosta y ni siquiera los rematadores de la inmobiliaria se animan a decir "lago" salen con el "río" o el mas modesto "arroyo". Son tremendos.

La misma propiedad, precios distintos

A veces encontré el mismo lote con varias inmobiliarias y cada uno con un precio distinto. Es muy poco serio y no se entiende porque, pero así funciona. Lo peor es cuando vas a ver un lote y después cuando estás ahí y te enterás que ya lo viste con otra inmobilaria el día anterior. Tuve que empezar a pedir el numero de lote a cada uno para saber si ya lo había visto.

Avisos falsos, viejos e incompletos

Es típico... la inmobilaria directamente miente en el aviso de la propiedad. Es totalmente normal encontrar avisos publicados que no te dan la información básica  Un lote no es una casa. No hace falta publicar mucho, pero hay algunos datos fundamentales como por ejemplo:

1. Precio
2. M²
3. Orientación
4. Ubicación dentro del barrio o número de lote según el plano del constructor

Conseguir estos datos de cada inmobilaria es como sacar dientes. Por algún motivo u otro no están organizados ni con los datos básicos de lo que te están vendiendo.

Pero el premio se lleva un inmobilaria que publicaba lotes en Nordelta y después cuando pedí la información del lote me dicen que no tienen lotes disponibles. Antes tuve que perseguirlos para conseguir la respuesta. Les contacté dos veces por Zonaprop, dos veces por teléfono y a final me respondieron por mail diciendo que no tenían nada en Nordelta. Pero su aviso sigue estando y con un precio mas bajo del resto. ¡Que ganas que tienen de hacerme perder el tiempo!

Sigamos buscando propiedades...

El primer paso: buscando los barrios cerrados

El primer paso antes de construir es encontrar un lote en alguno de los barrios cerrados. Hay cientos por todo Gran Buenos Aires y uno puede perderse muy fácilmente. Aunque finalmente terminamos eligiendo Nordelta, nos costó unos meses decidir.

En La Nación y Clarín cada sábado sale el suplemento countries que cuenta las novedades de cada barrio cerrado. En realidad es un gran aviso de las distintas constructoras que están vendiendo sus proyectos disfrazado de noticas. Cuando empezás a leer el suplemento todos los sábados te das cuenta que muchas veces son las mismas constructoras con los mismos proyectos. Sin embargo es mejor leer las notas que ver los avisos de los countries que no te dicen mucho. Por lo menos con la nota sacas los datos importantes: ubicación, amenities, precios, forma de pago, etc.

Preventas y el mundo al revés

En estos suplementos jamas vas a encontrar noticias de algún barrio ya consolidado donde los terrenos que quedaron son de particulares que revenden sus terrenos. Todos los countries que aparecen en los suplementos son casi vírgenes donde el constructor es dueño de todos los terrenos y está arrancando con la venta. A veces sale preventas donde ni siquiera te pueden entregar el terreno. El mas chistoso de estas preventas es que te ofrecen el pago en cuotas y te dicen que es una venta financiado con cero interés.

El mundo al revés de los countries

Te das cuenta que están viviendo en el mundo al revés. En realidad yo estoy financiando la constructora mientras hace la obra. Le voy prestando mi plata, no me paga ningún interés, y al final de la obra me entrega un terreno que hizo con mi dinero. Pero te venden esto como si la constructora hace un gran aguante dejándote pagar en cuotas algo que ni siquiera existe todavía. Es increíble que pueden comercializar de esa forma.

Imaginá si Ford te cobraba cuotas por un auto que no existía y una vez que juntaron toda la plata recién en ese momento hacía la fábrica y empezaba a producir. ¿Quién financia a quien? Bueno, así es como funcionan las constructoras de countries y barrios cerrados en Argentina. Ni siquiera tienen que usar plata propia para hacer la obra porque consiguen inversores que les presta el dinero con cero interés.

El próximo paso... liderar con las inmobilarias.