Bloques de hormigón celular curado en autoclave (HCCA o Retak)

Decidí construir mi casa usando una alternativa al ladrillo cerámico. Elegí los bloques HCCA (más conocido en Argentina como bloques Retak por la empresa que las fabrica). Mas que nada los elegí por su características térmicas. Pero hay otros beneficios también. Son más livianos que los ladrillos cerámicos. Resiste más el agua y ofrecen más aislación acústica. Los bloques se hacen agregando burbujas al hormigón. En este video en inglés se llega a apreciar mucho de como se fabrican y como se usan para construir.

Bloques HCCA y su baja transmitancia térmica

Como dueño de una vivienda me interesa bajar el costo de calefaccionar y refrigerar porque no quiero consumir mucho gas en invierno o electricidad en verano. Por eso es muy importante construir usando materiales que van a mantener la casa bien aislada del exterior. El muro no solo sirve para mantener la lluvia y viento afuera sino también para aislar el ambiente interior del exterior.

Se mide la transmitancia térmica final de una pared o un techo usando el coeficiente K. La forma de calcularlo es sumar todas las resistencias termicas de cada material que va en la pared y tomar la inversa. O sea, un material que resiste el calor o el frío como madera por ejemplo tiene una baja transmitancia y materiales que no resiste nada como el vidrio o acero tiene un alto valor K.

En la Provincia de Buenos Aires la ley 13.059 dice que el valor K de los muros no puede superar K=1,0. Sin embargo no se cumple.

Tipo de muro (revocado en ambas caras)	Espesor Total (cm)	Transmitáncia Térmica K (w/m2 c)
Ladrillo común de 12 cm	15	2,68
Ladrillo hueco de 12 cm	15	1,55
Ladrillo ceramico Klimablock	31	1,0
Muro doble (LH12 + EPS + LH12)	27	0,89
Bloque HCCA 20 cm	22	0,54
Steel framing (sistema EIFS)	15	0,38

Hay un estudio del INTI muy interesante que compara los bloques HCCA con el sistema tradicional de construcción con ladrillos cerámicos y para una lectura más facil y rápido, este documento de un estudiante de arquitectura compara las características térmicas y costos de Retak, un muro de ladrillos doble (llenado con poliestireno expandido EPS), y los bloques Klimablock.

Hormigón celular en Argentina

En nuestro país hormigón celular se comercializa a través de las empresas Retak, Airblock y Lika. Retak tiene más tiempo en el mercado y es la marca que más se conoce comercialmente. De hecho si vas al corralón y pedís hormigón celular, tal vez no te van a captar hasta que digas "bloques retak". Es tanto el nivel de desconocimiento en Argentina que mucha gente en el ambiente de la construcción ni sabe de que se trata hormigón celular. Hay importantes diferencias entre estas tres empresas y voy a resumirlas aquí. Otra vez aclaro que estoy hablando desde la punta de vista de un consumidor y no profesional.

Retak

Al ser la empresa más antigua del rubro ya se puede conseguir Retak en cualquier lado. Hasta Easy lo tiene. Hay un amplia gama de accesorios disponible como revoques, mortero, herramientas especializadas, etc. La gente de Retak te vende todo lo que se necesita para levantar las paredes.Además, si tu arquitecto o constructora no conoce mucho de Retak hay capacitaciones y ayuda técnica de la empresa. Para consumidores hay un foro disponible en el sitio de Retak donde se puede hacer preguntas y gente de la empresa responde con consejos. Hay inclusive manuales de construcción que indican como construir en cada situación - casa, edificio, galpón industrial, etc. Ya que es novedoso este producto, uno siente que hay una empresa sólida atrás.

Es importante mencionar también que Retak es el producto mas caro del mercado. Los revoques y accesorios son mucho más caras que otras marcas. Si uno está decidido aprovechar todo el sistema constructivo al pie de la letra de lo que dice el manual constructivo vas a gastar más.

Airblock

Airblock es la empresa nueva en el mercado. La empresa esta instalada desde 2012 mas o menos y como diferencial de Retak fabrica bloques con un encastre incorporado que permite paredes totalmente perfectas. Debido al encastre, no requiere mortero entre bloques (sí requiere entre hiladas) entonces se construye aún más rápido. El encastre no es siempre es una ventaja, puede llegar a molestar para los vanos de las ventanas y puertas.

Cuando hice la cotización de mi casa, los bloques Airblock estaban un 5-10% más baratos que Retak. Aclaro que cotice en dos proveedores distintos ya que no es común que un corralón vende ambos productos.

Lika

Los bloques Lika son un 20% más baratos que Retak y Airblock pero es importante notar que no son curados en autoclave. Es hormigón celular sin el proceso del autoclave. Por eso tiene propiedades distintas a los bloques que sí fueron hechos con el proceso de autoclave. Por eso decidí no usarlos en mi casa.

Rajaduras y fisuras en los bloques

Aunque sus fabricantes dicen que los bloques son portantes y pueden soportar un peso importante, yo no me quedé muy convencido. En este sitio (ahora esta dado de baja, pero aqui esta incluido el link para ver como se vio en su momento) y este grupo de Facebook hay muchos que dicen que sufrieron rajaduras y/o fisuras. Creo que parte del problema es que debido a la facilidad para manipular los bloques HCCA, se vende como un sistema de autoconstrucción. Entonces hay personas que no son expertas trabajando con estos bloques.
Pero igualmente cualquier se da cuenta que los bloques son muy fáciles de romper. Con un serrucho se cortan y con un martillo se rompen. No son tan "duros" como los ladrillos comunes. Para mucho es un beneficio pero el sentido común dice que soportan menos la compresión.
En mi caso decidí hacer una estructura portante 100% de hormigón y usar los bloques Retak solo de cerramiento. Además me dijeron que hay que hacer una junta de dilatación en cada lugar que los bloques se juntan con una pared tradicional o una columna de hormigón. Se deja un poquito de espacio y con una espuma gomosa rellenas para sellar las juntas. Los bloques dilatan con los cambios de temperatura y como son livianos y porosos pueden llegar a fisurar si no hay algo que puede absorber las dilataciones.

Con el tiempo voy a saber si esta decision fue acertado o no. Me costó mucho decidir pero creo que las ventajas del material van a superar los riesgos que hay.

Alivianar la losa y platea con vacíos

Esferas "Prenova" que van dentro de la losa de la casa

Después de evaluar los distintos sistemas constructivos, fue mi arquitecta que me presentó la idea de hacer la casa con losas alivianadas en vez de usar el sistema tradicional.

No soy ingeniero ni arquitecto, pero entendí que una losa alivianada carece de la necesidad de usar vigas y al momento de ejecutar la obra, sirve para acelerar el proceso constructivo y simplifica la obra y el diseño de la casa. Se supone que no hace falta carpetas, contrapisos, ni cielorrasos. Una losa hecha con este sistema queda muy liso con solo 5 mm de variación en su superficie.

En Argentina el sistema se vende bajo el nombre Prenova. En el mundo hay otras marcas, como por ejemplo BubbleDeck y Cobiax, pero no están en Argentina.

El dueño de Prenova en Argentina es el Arq. Ricardo Levinton y en su canal de YouTube, tiene algunos videos que muestran el sistema. Uno que encontré de Arquimaster muestra el hormigonado de la losa con las esferas ya puestas. Es una obra muy grande. De hecho, se suele usar este sistema en aeropuertos y otros grandes estructuras.

Prenova (hormigonado de losas) de Arquimaster en Vimeo.

Lo que mas me llamó la atención es que este sistema te deja ahorrar bastante peso. Los terrenos polderizados de Nordelta pueden llegar a hundir un poco cuando la casa termina de asentar sobre el terreno.

Una losa alivianada con vacíos, según calculó Prenova para mi proyecto, estaría pesando 32% menos. Como mi proyecto es bastante hormigonero, con una platea y dos losas, es como ahorrar el peso de una losa entero. Es mucho.

Y hay otros beneficios. Térmicamente va a ser mejor que una losa tradicional por el hecho que tiene algo de aire adentro. En mi caso, al usar aire central me deja un espacio en el cielorraso totalmente libre de vigas para poder pasar los ductos de ventilación y cañerías muy facilmente.

¿La contra?

El precio. El sistema es costoso y todo lo que uno ahorre en hormigón, acero, y mano de obra va para Prenova. Me dio la sensación que el ahorro es mucho mejor en grandes obras, torres, y aeropuertos. Para una casa unifamiliar es casi imposible ahorrar dinero con Prenova (por lo menos con los precios que me pasaron).

Igualmente decidí a favor y aunque no me genera un ahorro, decidí ahorrarme tiempo, peso y emisiones. Y mi arquitecta me aseguró que a ella le va a ahorrar muchos problemas en la obra al no tener que hacer las vigas.

Casas verdes y arquitectura sustentable

Uno de mis focos durante este proyecto sería construir la casa usando arquitectura sustentable. Con construcciones existentes la verdad es que no hay mucho margen para mejorar su uso de energía. Siempre se puede hacer cosas menores para bajar el consumo de energía y agua pero donde realmente se puede hacer la diferencia es con construcciones nuevas.

Diseños pasivos

No es necesario gastar fortunas ni usar materiales exóticos para diseñar una casa verde. El simple hecho de usar diseños pasivos se puede ahorrar mucho energía. Requiere estudiar bien el sitio donde estará construido la casa y analizar como es el movimiento del sol durante el año. Diseños pasivos reflejan el sol durante el verano y absorben el calor del sol durante el invierno y pueden bajar sustancialmente la cantidad de energía que se necesita para la climatización de la casa.

Sistemas de construcción interesantes

Estaba mirando algunos materiales muy interesantes como por ejemplo los ladrillos de HCCA. Estoy estudiando además el steel framing, que promete construcciones muy rápidas. Con la construcción tradicional hay un sistema de alivianar la losa usando vacíos que ahorra 30% del hormigón y acero en la estructura de la casa que parece muy prometedor.

Como se compone el precio de un lote en Nordelta

Render de Nordelta con una vista aérea.

Cuando decidimos buscar un lote en Nordelta la cuestión que surge inmediatamente después es... ¿Cual lote compro? Una búsqueda en Zonaprop al momento de este post me dice que hay 1350 terrenos en venta en Nordelta en este momento. Jamas iba a poder ver todos. Hay que empezar a filtrar y descartar. Yo tenía un concepto de cuanto quería pagar por un lote. El dinero que tenía presupuestado para el lote era suficiente para comprar varios de los lotes en venta, pero no todos los lotes en venta tenía un precio competitivo. De hecho, no fue raro encontrar lotes uno al lado del otro las mismas prestaciones pero con diferencias de hasta US$ 30.000 en el precio. Una locura realmente. Hay varios factores que contribuyen al precio del lote:

El barrio

Nordelta tiene casi 20 barrios, algunos mas consolidados que otros. También hay barrios por lanzar donde no hay nada construido. En cada barrio uno va encontrando casas que mas o menos corresponden con el perfil del lote. O sea, es raro encontrar casas gigantes en un barrio con precios accesibles mientras los barrios mas caros no suelen tener casas muy humildes. En ese sentido te ayuda orientar la búsqueda de un lote por el perfil y tamaño de casa que querés construir.

El barrio pone un piso y un techo al precio del lote. En el barrio mas exclusivo, La Isla, no se ve lotes por menos que US$ 300.000 y se puede pagar hasta dos millones de dólares. En Los Tilos, el barrio mas nuevo (todavía no entregado) hay lotes chicos de 450 m² en US$ 50.000 y el lote mas caro está publicado en US$ 200.000 con 770 m² y vista al lago interno. Ni siquiera el lote mas caro llega al precio del mas barato en La Isla. Por eso la elección del barrio está mas o menos guiada por el presupuesto de cada uno.

En mi caso personal quería comprar un lote "medio" del barrio. Los sabios en el mundo del real estate siempre aconsejan eso. No hay que comprar ni el mas caro ni el mas barato en un barrio.

Tamaño del lote

Es uno de los principales factores en el precio. La relación entre el precio del lote y su tamaño es casi 1:1. Un lote que tiene el doble de tamaño que uno al lado va a estar en casi el doble de precio. Aunque ese caso estremo no se ve. Normalmente en un barrio el lote mas grande puede ser hasta 60% mas grande que el mas chico. Hay excepciones por supuesto pero sigue esa regla general en la mayoría de los barrios de Nordelta.

Orientación

La orientación de un lote puede influir en 20-30% en el precio. Todo el mundo busca que el lote da al norte, nordeste o noroeste para tener sol en el fondo de la casa (jardín y pileta) durante todo el día, la mañana o la tarde. Un lote que tiene orientación hacia el sur va salir menos porque la casa haría sombra en su jardín. Cuando uno empieza a ver el plano de los barrios de Nordelta es impresionante como se esforzaron para hacer muy pocos lotes con orientación sur. Saben que esos lotes venden por menos y solo hicieron lotes con esa orientación cuando no quedaba otra opción. 

Vista

La vista tiene mucho que ver con el precio del lote. Un lote interno que no tiene vista se vende a la mitad de precio que un lote que tiene vista al agua. Y no todo agua vale lo mismo. Un lote que tiene vista al lago central puede valer 50-100% mas que un lote que tiene vista a un lago interno o un canal lateral. Lo mismo pasa con lotes que dan al golf o un terreno que está parquizado. Estos lotes pueden salir un 50% mas que un lote interno.

Ubicación del lote y de otros indeseables

Mas alla de la vista, la ubicación también vale. Un lote en el periférico del barrio vale menos que un lote en el centro aunque ambos sean internos y con el mismo tamaño. Y si el lote da al periférico de los límites de Nordelta vale aún menos.

Hay lotes ademas que dan a edificios de departamentos o lotes que están al lado de un terreno donde hay un edificio proyectado a futuro. Aunque no hay nada, el hecho de que en algún momento podría haber un edificio cerca sirve para bajar el precio de lotes linderos en los distintos barrios de Nordelta.

Eligiendo Nordelta

Después de ver varias propuestas en zona norte, decidimos comprar un lote en Nordelta. Es el lugar que mas nos convenció por varias razones.

La oferta comercial

En Pilar me gustó que hay muchos centros comerciales, supermercados, servicios, restaurantes, etc. Ahora cuando transitas por el ramal Pilar de la Panamericana cada 10 km pasas un shopping nuevo. ¡Y están todos llenos! Un sábado a la noche es imposible ir al cine de Pilar porque hay tanto gente. Y si querés ir a una parrilla domingo al medio día mas vale que vayas temprano porque sino quedas haciendo cola durante horas. Pilar tiene mucha oferta comercial pero tiene mucha demanda también.

En Escobar no hay todavía mucho desarrollo comercial. Me daba la sensación que siempre tendría que ir a otro lado para salir a comer, ir a una película, etc.

La zona de Tigre y de Nordelta no tiene tanto como Pilar pero no está vacío como Escobar. El centro comercial de Nordelta cuenta con varias restaurantes, un cine, locales de ropa, etc. Me da la sensación que Nordelta y Tigre van a seguir creciendo y cada día va a mejorar la oferta comercial de la zona. Buscando en Google encontré obras de centros comerciales que van a abrir en el futuro. No sé si la oferta llegaría al nivel de Pilar, pero veo futuro y crecimiento y eso es bueno.

Accesos

Actualmente trabajo en Belgrano y casi todos los lugares donde tengo que ir en la ciudad están en el corredor norte: Centro-Retiro-Recoleta-Palermo-Belgrano-Nuñez. Por eso quería elegir un lugar que estaba muy bien conectado. Pilar, Escobar y Tigre están conectados todos con el corredor norte de la ciudad a través de la Panamericana. Cada destino tiene su ramal y se llega por autopista. El problema es que la Panamericana está totalmente colapsada con trafico durante la hora pico. Y no solo la hora pico durante la semana. El fin de semana yendo hacia el norte en la mañana y volviendo a la ciudad a la noche también es imposible.

No hay mucha perspectiva que va a mejorar la situación del transito en el corto o mediano plazo. Entonces, si uno quiere vivir en zona norte, tiene que resignarse a vivir con embotellamientos y congestión permanente en un autopista que ya no aguanta mas autos. Por eso decidimos que Tigre va a ser mejor. Son 20 kilómetros menos. Parece poco, pero en un embotellamiento 20 km es mucho. Es la diferencia en llegar a casa en una hora o una hora y media.

El municipio y el tema de la seguridad

Lo mas destacado de Tigre son las cameras de seguridad que vean todo. Y si alguien duda que no funcionan, en esta pagina hay una compilación de videos mostrando los resultados. Y aunque es probable que la municipalidad es tan corrupto como cualquier otro, por lo menos se ve esfuerzos para resolver el tema de la inseguridad y hablan del tema en vez de negarlo. Eso me gusta. Se nota que hay obras. Las cosas van progresando. Hay desarrollo. Para mi es claro que el municipio tiene mas dinero que otros distritos o por lo menos administra mejor el dinero que tiene.

El concepto del "Ciudad Pueblo"

Finalmente me terminó de convencer ese concepto de Costantini de armar una Ciudad Pueblo desde cero. Es un lugar que tiene todo lo que uno necesita y planificado bien desde el principio. No me llamaba la atención vivir en un country de 200-500 lotes donde la mitad de los residentes usan la casa como casa de fin de semana. En estos countries los que viven durante la semana están de una forma u otra aislada en un lugar que da una sensación de vacío.

Nordelta es todo lo contrario. Hay movimiento constante con mas que 10.000 familias que viven ahí. No solo hay casas y locales comerciales. También hay escuelas, un centro médico, un centro comunitario, y también una iglesia. Cada día se construye mas y Nordelta sigue progresando.

Ahora el desafío es encontrar el lote indicado.

Puertos del Lago (Nordelta II en Escobar)

Cuando decidimos ver otros localidades (no solo Pilar) el próximo paso fue ver lotes en Escobar. La familia de mi esposa tenía una quinta cerca de Escobar y conocemos la zona. El proyecto que mas nos llamó la atención fue Puertos del Lago, que también se conoce como Nordelta II.

En realidad no hay mucho que se puede ver por ahora en Puertos del Lago. En el sitio web tienen renders y planos pero Puertos del Lago está en plena etapa de construcción ahora.

Los barrios de Puertos del Lago

En el masterplan de Puertos del Lago se ve algunos de sus barrios que ya fueron lanzados en preventa. No hay ningún barrio entregado y nadie vive en Puertos del Lago por ahora. Según la inmobiliaria que nos atendió están por entregar los primeros barrios a principios de 2014. Por ahora son seis barrios:

1. Vistas
2. Ciervos
3. Marinas
4. Muelles
5. Acacias
6. Araucarias

Se ve en el plano que hay mucho por lanzar todavía. Tienen en venta una parte mínima. Cuando terminan de vender todo, Puertos del Lago sería como otro Nordelta con 20 barrios y miles de familias viviendo ahí.

En el barrio Araucarias (el mas nuevo que fue lanzado a fines de Abril) se consiguen terrenos de 450-600 m².

Nos gustó el barrio Muelles que tenía agua por todos lados y al momento de verlo (Abril 2013) los lotes que tenían vista al lago central tenía un precio de US$ 250.000. Los lotes con vista hacia adentro tenían un precio de US$ 140.000. Cada lote tenía 1200 m², mucho espacio realmente.

Un lugar vacío

Aunque estuvimos muy entusiásticos al principio cuando vimos los planos y dibujos decidimos ver la obra para ver el avance. Están trabajando a full. Se nota un puente importante en el km 44 (todavía no habilitado) y se ve que Puertos del Lago va a tener un acceso muy bueno a la Panamericana. 

Lo que se nota cuando uno está llegando es que hay otros countries en la zona como San Matías y El Cantón que no están muy consolidados. Mucho terreno vacío y pocas casas construidas. Aunque pienso que en Puertos del Lago podrían llegar a edificar mas rápido te da un poco de pausa cuando uno ve tanto tantos terrenos y nada construido. La misma inmobiliaria nos dijo que en Puertos del Lago que el 90% de las compras fueron hechas por inversores y solo el 10% por gente que pensaban vivir ahí.

A final decidimos no comprar en Puertos del Lago y empezamos a buscar en Nordelta a pesar de que los lotes son bastante mas caros.

Empezando la búsqueda de un terreno en Pilar

Empecé a buscar un terreno a fines del año pasado cuando pensaba en construir una casa. Por el titulo de este blog, el lector ya se da cuenta que esto termina en Nordelta pero empecé la búsqueda en Pilar. Mi cuñada vive en Pilar y siempre estamos viajando ahí para ver nuestro sobrino y pasar tiempo con la familia. Pilar es un lugar muy desarrollado con muchos servicios. Hay centros comerciales, cines, restaurantes, hoteles, campos de golf y deportes, etc.

Estancias del Pilar

Estancias del Pilar es un megaemprendimiento en el km 56 de la Panamericana. Es bastante lejos del Capital. El problema no es la distancia en sí pero el hecho que la Panamericana está totalmente colapsado con transito y no aguanta la cantidad de autos que va y viene del Capital todos los días. Cuando no hay tráfico es un viaje de 50 minutos al Capital. Con tráfico podrías tardar 1.5-2 horas en llegar al trabajo. Entre la ida y la vuelta yo no podría estar en mi auto 3-4 horas por día. Ahora como casa de fin de semana me parece bien o si trabajas en zona norte, todo ok, pero hay que aguantar semejante tiempo en el auto todos los días si es que trabajes en Capital.

El masterplan de Estancias del Pilar, dividido en 9 barrios distintos

Lo que tiene Estancias es un desarrollo bastante consolidado con 9 barrios distintos (y tendrá mas en el futuro porque hay terreno todavía no desarrollado ahí). Tiene todos los precios. Encontré lotes chicos en US$ 30.000 y lotes grandes que daban al golf por US$ 70.000. No es solo el tamaño sino la orientación y vista desde el lote.

Pilará

Casi al lado de Estancias es Pilará, otro country en el km 56. Se vende como un country mucho mas top que Estancias y cuando llegas ahí la primera cosa que te digan es que no tiene nada que ver Pilará con Estancias del Pilar. Pronto descubrirás porque tanto énfasis en ese punto.

El masterplan de Pilará con sus 5 canchas de Polo.

La diferencia principal de Pilará con Estancias del Pilar es el precio. Todo sale el doble o triple. La vendedora hizo mucho hincapié en hecho que Pilará es 2 km mas cerca a la Panamericana que Estancias, como si esos 2 km hacen toda la diferencia. No te habla de los 56 km que hay que hacer hacia el Capital todos los días.

Nos dimos cuenta muy rápidamente que Pilará no era para nosotros. Tenía 5 canchas de Polo y ninguno de fútbol. Y estaban orgulloso de eso. Demasiado elitista. La verdad es que no estoy buscando un country para estar rodeado de snobs pero porque quiero un lugar seguro al aire libre. No necesito estar rodeado de jugadores de polo y los miembros del Jockey Club.

Decidimos seguir con la búsqueda...

Las inmobilarias (parte 1)

Es casi imposible comprar un lote en un barrio cerrado sin pasar por un inmobiliaria. Las constructoras siempre tienen uno (o mas) que están encargados de la venta de sus lotes y no es posible comprar un lote sin pasar por un inmobiliaria como intermediario  La única posibilidad de evitar las inmobiliarias es si uno compre una reventa de un lote de un vendedor particular. Desgraciadamente la mayoría de los particulares también vuelcan sus lotes con una inmobiliaria.

La verdad es que hoy en día las inmobiliarias no sirven una función útil. Con Zonaprop y Argenprop cualquier propietario puede vender su propiedad sin tener que pasar por un intermediario. Con un poco de paciencia cualquiera puede vender su propiedad y ahorrar la comisión.

La "atención" de las inmobilarias

Por suerte las inmobiliarias de los countries atiendan el fin de semana (o por lo menos los sábados). Como sale el suplemento countries el sábado, están obligados. Esto no es el caso con la mayoría de las inmobilarias en Argentina que atiendan solamente de lunes a viernes. Parece que nadie les avisó que los clientes trabajan durante la semana y les resultan difícil ver propiedades en el horario del trabajo.

Tuve mas suerte liderando con las inmobiliarias en zona norte que en Capital, pero son malos también. Son un poco menos mal que los de Capital. Cuando empezás a ver los lotes con la gente de la inmobiliaria es bastante gracioso como tratan de venderte. Y aclaro que esto es común a todos las inmobiliarias que visité en zona norte, no solo los de Nordelta.

Lagos, ríos, y arroyos

Cuando empezás a hablar de agua en los barrios cerrados todo se agranda. El charco de agua estancada que está atrás de algunas lotes ahora se convierte en "lago". Sí, todo bien es lindo y todo. Pero no me digas que es un lago. No se puede vivir en las afueras de Buenos Aires y tener una casa en el lago.

Uno de los "lagos" en Estancias del Pilar.

Lago Futalaufquen, Parque Nacional Los Alerces (Chubut, Argentina)

Cualquiera que ha viajado por Argentina se de cuenta de la diferencia entre tener un charco de agua atrás de su terreno y tener una casa al lago. No nos engañemos. Cuando el estanque de agua es muy angosta y ni siquiera los rematadores de la inmobiliaria se animan a decir "lago" salen con el "río" o el mas modesto "arroyo". Son tremendos.

La misma propiedad, precios distintos

A veces encontré el mismo lote con varias inmobiliarias y cada uno con un precio distinto. Es muy poco serio y no se entiende porque, pero así funciona. Lo peor es cuando vas a ver un lote y después cuando estás ahí y te enterás que ya lo viste con otra inmobilaria el día anterior. Tuve que empezar a pedir el numero de lote a cada uno para saber si ya lo había visto.

Avisos falsos, viejos e incompletos

Es típico... la inmobilaria directamente miente en el aviso de la propiedad. Es totalmente normal encontrar avisos publicados que no te dan la información básica  Un lote no es una casa. No hace falta publicar mucho, pero hay algunos datos fundamentales como por ejemplo:

1. Precio
2. M²
3. Orientación
4. Ubicación dentro del barrio o número de lote según el plano del constructor

Conseguir estos datos de cada inmobilaria es como sacar dientes. Por algún motivo u otro no están organizados ni con los datos básicos de lo que te están vendiendo.

Pero el premio se lleva un inmobilaria que publicaba lotes en Nordelta y después cuando pedí la información del lote me dicen que no tienen lotes disponibles. Antes tuve que perseguirlos para conseguir la respuesta. Les contacté dos veces por Zonaprop, dos veces por teléfono y a final me respondieron por mail diciendo que no tenían nada en Nordelta. Pero su aviso sigue estando y con un precio mas bajo del resto. ¡Que ganas que tienen de hacerme perder el tiempo!

Sigamos buscando propiedades...

El primer paso: buscando los barrios cerrados

El primer paso antes de construir es encontrar un lote en alguno de los barrios cerrados. Hay cientos por todo Gran Buenos Aires y uno puede perderse muy fácilmente. Aunque finalmente terminamos eligiendo Nordelta, nos costó unos meses decidir.

En La Nación y Clarín cada sábado sale el suplemento countries que cuenta las novedades de cada barrio cerrado. En realidad es un gran aviso de las distintas constructoras que están vendiendo sus proyectos disfrazado de noticas. Cuando empezás a leer el suplemento todos los sábados te das cuenta que muchas veces son las mismas constructoras con los mismos proyectos. Sin embargo es mejor leer las notas que ver los avisos de los countries que no te dicen mucho. Por lo menos con la nota sacas los datos importantes: ubicación, amenities, precios, forma de pago, etc.

Preventas y el mundo al revés

En estos suplementos jamas vas a encontrar noticias de algún barrio ya consolidado donde los terrenos que quedaron son de particulares que revenden sus terrenos. Todos los countries que aparecen en los suplementos son casi vírgenes donde el constructor es dueño de todos los terrenos y está arrancando con la venta. A veces sale preventas donde ni siquiera te pueden entregar el terreno. El mas chistoso de estas preventas es que te ofrecen el pago en cuotas y te dicen que es una venta financiado con cero interés.

El mundo al revés de los countries

Te das cuenta que están viviendo en el mundo al revés. En realidad yo estoy financiando la constructora mientras hace la obra. Le voy prestando mi plata, no me paga ningún interés, y al final de la obra me entrega un terreno que hizo con mi dinero. Pero te venden esto como si la constructora hace un gran aguante dejándote pagar en cuotas algo que ni siquiera existe todavía. Es increíble que pueden comercializar de esa forma.

Imaginá si Ford te cobraba cuotas por un auto que no existía y una vez que juntaron toda la plata recién en ese momento hacía la fábrica y empezaba a producir. ¿Quién financia a quien? Bueno, así es como funcionan las constructoras de countries y barrios cerrados en Argentina. Ni siquiera tienen que usar plata propia para hacer la obra porque consiguen inversores que les presta el dinero con cero interés.

El próximo paso... liderar con las inmobilarias.

La brecha urbana: En contra de los barrios cerrados

La brecha urbana,
escrita por la socióloga Maristella Svampa

Cuando decidí que quería vivir en una casa, salir de la ciudad y tener un pequeño terreno recordaba haber visto La brecha urbana hace unos años. Es un libro escrito por la socióloga Maristella Svampa y como me gusta mucho la sociología decidí comprarlo y ver como un socióloga argentina vea los que viven adentro de los countries.

Yo, como norteamericano viviendo en Argentina, siempre me resultó curioso leer como los argentinos vean a los yanquis. Entonces decidí comprar este libro y ver como las intelectuales de izquierda (muchos de los cuales nos están gobernando hoy) piensan de los que viven en los barrios cerrados. Me resultó interesante y como muchas ideas de gente de la izquierda son buenísimos cuando uno las ve en el papel pero en la práctica no funcionan.

El argumento

El argumento principal es que los barrios cerrados promueven el homogeneidad social, cortando el contacto informal entre los distintos clases sociales. Los ricos que viven en el country solo relacionan con los pobres a través de acciones de beneficencia organizado por el mismo country. Diariamente su relación con el clase trabajador se limita a las mucamas, jardineros, albañiles  y personal de seguridad del mismo country. O sea, todo se vuelve muy estructurado y el rico solo relaciona con los pobres como empleador o filántropo.

El parte que mas convence es cuando argumenta que los ricos que se mudaron de la ciudad al country retienen una noción de la vida real que hay afuera de los muros, pero sus niños, que nacen y se crían adentro, no se dan cuenta que el 99% de Argentina vive de otra manera. El parte mas escandaloso es, cuando en sus entrevistas con habitantes de los countries, relata como el niño de una familia categorizaba los adultos como "hombres, mujeres, o mucamas."

La autora cree que el avance del liberalismo en los años de Menem dio un gran empuje a los countries. Su visión es que "la plaza pública" donde se encuentra todos los clases sociales se va desaparecer con el crecimiento de los barrios cerrados.

Mis pensamientos

Como alguien que se crió en una casa en los suburbios (pero no un barrio cerrado) no estoy de acuerdo con la autora. Su argumento tiene varias fallas y voy a hablar de algunos de los mas importantes.

La sensación de inseguridad

Uno de los principales razones que la gente se van a los barrios cerrados es por el tema de seguridad. Para Svampa son los dueños de las empresas de seguridad (militares y policías según ella) quienes lucran con la sensación de inseguridad. Siembran miedo para vendernos un "ejercito paralelo." La autora habla de los falsos rumores en 2001 de la invasión de los countries por las hordas de pobres que vivían afuera.

En mi opinión el tema de la inseguridad es real en Argentina. En los 25 años que viví en EE.UU. jamas me robaron por ejemplo. Tampoco conocía gente que fueron robados. Trato de recordar un caso y no puedo. La única persona en mi familia inmediata que fue robado fue mi padre, pero pasó cuando me visitaba aquí en Buenos Aires.

En los 8 años que vivo en Argentina me resulta difícil pensar en algún que no ha sufrido algún robo. Entraron a las casas de mis suegros y mi cuñada (dos veces en 4 años) y las desvalijaron. Por suerte no estaban. Entraron a mano armado a robar un local de ropa mientras mi esposa estaba adentro. Y cuando yo tenía un restaurante nos robaron varias veces.

Cuando uno ve las noticas basta con ver casos como la Píparo o Axel Blumberg para darse cuenta que en Argentina puede morir cualquier persona en cualquier momento por hechos de inseguridad y violencia. En los países desarrollados no pasa esto. Los que mueren por actos de violencia normalmente son violentos - narcos, gente en una pandilla, etc. Aquí puede morir cualquiera. Ciudadanos comunes que no tienen nada que ver con el mundo de los delincuentes.

Compartir la plaza

Creo que la autora tiene razón... sería genial que todos podríamos juntar en la plaza y interactuar... los ricos, la clase media, y los pobres, etc. Lo que pasa es que en Argentina es demasiado grande la brecha. En los países desarrollados los ricos y los pobres pueden compartir una plaza o un parque juntos. Pueden conversar y podrían llegar a tener temas en común. Eso es porque no existe la miseria.

En Argentina el pobre no come, no lee, y su casa se llena con barro cuando llueve. O directamente está viviendo en la plaza donde pasa el rico. Paso por Congreso o Tribunales y siempre veo gente tratando de vivir en la plaza con carpas, bolsas de dormir, etc. No existe ese clase de miseria en los países desarrollados. Es muy difícil integrar la sociedad cuando hay tanto miseria y pobreza.

Los "niños bien" de los countries

Para mi donde Svampa mas tiene razón es cuando habla de los chicos y sus vidas inocentes dentro de los countries. Adentro están protegidos del mundo peligroso afuera y cuando salen son incapaces de manejarse en el mundo real. Sin embargo no lo veo tan mal. ¿A que edad hay que enseñar un chico que tiene que desconfiar del mundo, que existe la miseria, y que el mundo es una mierda? Si un chico puede pasar su niñez en un especie de burbuja sin darse cuenta de todo el mal del mundo no creo que es tan mal. Tendrá tiempo para descubrir todo lo malo y peligroso.

Lo que me resulta difícil es imaginar que un adolescente que vive en Argentina no entiende la realidad de este país. Por mas que uno nace en un country basta con seguir la Panamericana hasta el autopista Illia y la villa de Retiro. Me cuesta creer que los chicos del country no pueden entender la realidad del país que habitan.

Pensamientos finales

Aunque no estoy de acuerdo con el argumento de la autora, me gustó el libro. Fue interesante leerlo y me hizo pensar. Decidí que voy a leer su otro libro, Los que ganaron que entra en mas detalle.

Pero sigo pensando que mudarme a Nordelta es una buena decisión. Creo que es un lugar donde se puede formar una familia en tranquilidad y donde puedo mantener un pie metido en el primer mundo. Algún día cuando empiezo mi propia familia no me gustaría que mis hijos se acostumbren a ver la miseria, la basura tirado en la calle, la contaminación, etc., y pensar que todo eso es normal y que la vida es así. En realidad es una aberración que sea así.

Otros opiniones de este libro

• Síntesis del libro
• Hacer-Ciudad

La evolución de Nordelta

Ahora se puede ver como evolucionó Nordelta en Google Earth Engine entre 1984 y 2012. Desde la vista del satélite se ve el cambio con el tiempo. Realmente han construido una ciudad entero donde antes no existía nada. Impresionante.

Año 1984, cuando no existía Nordelta

Aqui se ve el terreno que hoy ocupa Nordelta en 1984 cuando no existía nada aqui. Este terreno antes fue parte del delta. Si en algún momento fue poblado no se ve signos de construcciones grandes ni caminos.

Año 2012, se ve los barrios y el lago central

Todo eso cambia en 2012. No solo vemos los barrios de Nordelta y el lago central, pero también se ve el troncal, el Camino de los Remeros, y otras calles que están hoy.

Al sudeste de Nordelta se ve la laguna de Santa Barbara que es otro country muy cerca de Nordelta. Es realmente fascinante ver como evolucionó este parte de Tigre con los años. Nordelta es uno de los barrios del conurbano que se puede reconocer muy facilmente desde un avión. Cuando uno está llegando a Aeroparque (AEP) desde el norte vale la pena echar un vistazo y ver Nordelta desde el aire.

El efecto ambiental

Vale la pena aclarar que encontré este link mostrando el avance de Nordelta justamente en el Twitter de alguien lamentando el desarrollo de este tipo de emprendimientos en el delta. Desconozco como fue la construcción de Nordelta. No sé si hicieron un estudio de impacto ambiental o no. Está claro que hay que preservar el delta del Paraná porque juega un papel fundamental en la clima.

En Nueva Orleans por ejemplo fue la destrucción del delta del Río Mississippi que potenció tanto el huracán Katrina que destruyó buena parte de la ciudad. Espero que estos tipos de desarrollos se están haciendo de forma sustentable.

El sueño de la casa propia

Tener una casa propia es el sueño de muchos (yo incluido). Una casa diseñada para uno con todo lo que uno quiere es mejor aún y reconozco que hay pocos que pueden hacerlo. La mayoría terminan comprando algo que fue construido para otro. Hace 8 años que estoy en Argentina y siempre viví en departamentos en la Capital. Pero no siempre fue así. Cuando vivía en EE.UU. tenía mi casa propia y la verdad es que se vive de otra manera. Es mas tranquilo que vivir en un departamento en una gran ciudad.

Mi primera casa

Cuando tenía 19 años compré mi primera "casa modelo" en EE.UU. con la ayuda de un crédito hipotecario. Fue fascinante el proceso. Uno podría elegir entre 5 modelos de casas que el constructor ya tenía preparado. Había un precio base por m² según el plan que uno elegía. Después te llevaban a un gran showroom donde te presentaban las diferentes opciones para el piso, grifería, colores, etc. Cada mejora tenía su precio. A final del proceso uno tiene un contrato en mano con la constructora con la casa a construir y el costo exacto. Así funcionaba en EE.UU.

Mi primera casa, en un barrio de clase media, todas las casas iguales

Fue tan organizado que un chico de 19 podría construir una casa propia sin sorpresas y con un presupuesto fijo. La misma constructora te presentaba al banco que se encargaba de aprobar el crédito y en unos días ya arrancaron a construir. Aunque había muchos proveedores, la constructora se encargaba de todo y uno no tenía que ocupar de contratar cada proveedor. Tampoco tenía que afrontar los pagos de cada etapa. El banco tenía acordado todo con la constructora y el cliente no se preocupaba por esas cuestiones. No fue para nada estresante.

El proceso en Argentina

Aquí la empresa que te vende el terreno no hace el negocio con la construcción de la casa. En EE.UU. pague US$ 10.000 por un terreno de 550 m² en las afueras de la ciudad. En Argentina para estar en un barrio cerrado te cuesta entre US$ 30.000 a US$ 500.000 según el lugar, el tamaño del lote y el barrio. Después hay que construir la casa. Con esa misma plata en EE.UU. te levantas la casa entera. Aunque aquí te pueden llegar a financiar algo del terreno (2-3 años como mucho), olvidate que te dan un préstamo para construir. Aquí es todo cash al contado.

En Argentina todo es mas complicado. Con inflación al 25-30% por año (nadie sabe el numero real) ningún constructor va a poder asegurar un precio fijo. Entonces hay que acordar un precio que va a ajustar por algún indice, como el indice de la Camera de Construcción. Cuando empiezo a entrevistar constructores recién en ese momento voy a enterarme como son los pagos. Pero hablando con gente que construyeron sé que no van a ser pagos fijos.

Sin embargo no es todo una mala noticia. Los barrios cerrados aquí son mucho mas interesantes de lo que uno encontraría en EE.UU. todas las casas son distintas y cada uno tiene su estilo. Como cada propietario tiene su arquitecto y su constructor, las casas no son todas iguales. Es todo mucho mas heterogéneo e interesante.

El primer desafío... encontrar el lote.

¿Por qué construir?

Desde Septiembre de 2012 que estoy con el idea de construir y mudarme. Este proceso empezó cuando hice una reforma en mi departamento para ampliar, cerrando el balcón y agregando 8 m² al living de mi departamento en Belgrano. Fue mucho esfuerzo para ganar poco espacio. Pero después mi di cuenta que usaba estos 8 m² un montón. De hecho, estoy sentado en un sillón escribiendo este post en lo que antes era mi balcón.

Hablando con la arquitecta que se encargó del proyecto empece a pensar en hacer una casa desde cero donde podría tener todo el espacio que yo quería. Pero hay miles de casas, aquí en la Capital y también en los alrededores. ¿Por qué construir cuando uno puede tranquilamente comprar un lugar ya hecho?

La situación actual en Argentina

Ahora en Argentina se da una situación muy rara donde hay una devaluación no oficial. Si uno tiene dólares ahorrados se puede venderlos en el mercado negro (llamado blue) o directamente en el mercado de capitales a través de un operación con bonos y conseguir pesos a casi el doble que tipo de cambio oficial. Según Clarín Arquitectura (Abril 2013) el costo para construir una casa sería entre AR$ 6800 y AR$ 8100 por m². Al tipo de cambio oficial sería un costo en dólares de US$ 1400 mas o menos. Sería caro. Pero aprovechando las oportunidades en el mercado de capitales bajaría el precio a US$ 825 que es mucho mas razonable.

Por esta situación ahora en el país favorece la construcción de una casa desde cero, mas que la compra de una casa usada. ¿Cual es el riesgo al que se pone a construir ahora? Si el día de mañana el gobierno devalúa y todos los precios de los insumos y mano de obra van a aumentar en una situación inflacionario descontrolado. El gobierno insiste que no va a devaluar. Pero si quedan sin reservas no van a poder no devaluar.

La situación económica obviamente genera miedo e incertidumbre para cualquiera que quiere hacer un proyecto a largo plazo (como construir algo) y me da pausa. Pero voy a seguir igual. Siempre tomé riesgos y a veces salen bien y a veces mal, pero creo que hay que tomarlos. Hay un oportunidad para construir barato y quiero aprovecharlo. De hecho, al ser un inexperto con la construcción, creo que esta ventaja con el tipo de cambio me va a permitir errar y no quedar en bancarrota en el intento.

¡A construir!

¡Bienvenido a este blog!

Hace años que no escribo un blog y de repente tengo ganas de empezar otra vez. Sería mi primer blog en castellano ya que mis dos blogs anteriores estaban en inglés. Así que aprovecho para disculparme de antemano por todos los errores de gramática que voy a hacer a lo largo de este blog. Castellano no es mi idioma nativa y voy a cometer errores. Si vos, el lector de este blog, no va a soportar todos mis gaffes en español, te invito a retirarte ya de este blog y buscar otra cosa.

Lo que quiero lograr con este blog

El propósito de este blog es simple. Voy a hacer un cambio grande en mi vida, con una mudanza desde Capital Federal (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) a Nordelta, un suburbio unos 35 km más al norte en Tigre.


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Una casa desde cero

No es solo la mudanza. No tendría sentido hacer un blog que cuenta como embalar las cosas. Voy a construir una casa desde cero que será mi nuevo hogar. Sería el primer casa que construyo y por eso tengo ganas de documentar el proceso y la experiencia.

No voy a pretender que soy un genio (de hecho, no sé nada de construcción) o que todo lo que vas a leer va a ser muy significativo, pero voy a tratar de informar y contar mi experiencia... las cosas buenas y no tan buenas. Entiendo que es un camino largo y es probable que voy a tener muchas dificultades, pero seguro que voy a aprender un montón y si puedo compartir mi experiencia para ayudar a otros valdría la pena.

El proceso entero desde la búsqueda hasta la mudanza

Mi idea es contar todo mi experiencia, desde la búsqueda del terreno hasta el día que me mudo. Por eso, creo que el blog debe durar mas o menos 2 años. Me dicen que construir una casa va a tardar entre 9 a 12 meses. En mi caso no tengo nada todavía. No tengo un arquitecto ni constructor. Voy a tener que buscar cada uno. Ademas no tengo ni idea que tipo de casa quiero construir. Tengo que pensar en eso y después transmitir ese idea a los profesionales que van a realizar el proyecto.


¡Bienvenidos y les invito a acompañarme en este proceso!